SCPI à crédit : un investissement doublement rentable

27 Octobre 2017
Antoine Balduino
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En souscrivant à un crédit, vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt des revenus fonciers générés par la société civile de placement immobilier. Le tout sans limitation de montant ni de durée.



Depuis cinq ans, les sociétés civiles de placement immobilier ou scpi ont la cote et les collectes s’envolent. En 2015, elles s’élevaient à 4,3 milliards, soit une hausse de près de 46 % en seulement un an. Et pour cause, elles ne cessent d’afficher d’excellents rendements. En 2016, elles ont enregistré un gain nets de frais et de charges de 4,7 %, après 4,85 % un an plus tôt. Pour cette année, ce taux devrait être encore compris entre 4,6 % et 4,7 %, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Des rendements bien supérieurs aux contrats d’assurance-vie qui restent plafonnés autour de 2,3 %.

L’opération se finance grâce aux loyers reçus

Seul inconvénient, les SCPI sont fortement imposées. En effet, les loyers sont traités comme des revenus fonciers soumis à la tranche marginale d’imposition du souscripteur. Pour un contribuable dont ce taux est égal ou supérieur à 30 %, le placement perd  vite de son intérêt. Et en cas de revente, l’impôt sur la plus-value s’élève au plus à 19 %. Le souscripteur bénéficiera d’un abattement selon la durée de détention des parts. Au bout de vingt-deux ans, il bénéficie d’une exonération totale.
 
Il existe néanmoins des solutions pour réduire l’imposition sur les plus-values. La plus intéressante reste l’utilisation de l’effet de levier du crédit. Les intérêts d’emprunts peuvent être en effet déduits des revenus fonciers générés. Les taux bas constatés actuellement ne font qu’accentuer le phénomène. En empruntant à moins de 2 % sur vingt ans et en plaçant à près de 5 % net de frais et brut d'impôt, l’opération se financera essentiellement grâce aux loyers reçus.

Un complément pour votre retraite

Au vu des frais d’entrées qui s’élèvent en moyenne à 10 %, il est essentiel de penser cet investissement sur le long terme, au minimum dix ans. Le SCPI à crédit peut ainsi devenir une solution parfaite pour générer des compléments de revenus pour votre retraite. Pour espérer le meilleur rendement, ne cédez pas aux charmes de votre banquier qui tentera de vous vendre une SCPI gérée par son établissement ou une de ses filiales. N’hésitez pas à aller voir la concurrence en leur demandant leur performance passée. Car, même si elle n’indique en rien celle du futur, elle permet d’avoir une visibilité sur le potentiel de la SCPI.

Une SCPI ? Qu’est-ce que c’est ?

Les SCPI, pour sociétés civiles de placement immobilier, permettent de percevoir des revenus réguliers sans contrainte de gestion. Cela consiste à acheter des parts de sociétés qui investissent dans de l’immobilier professionnel (murs de boutiques, bureaux, etc.). En contrepartie, ces dernières assurent la gestion locative du parc et reversent aux souscripteurs une quote-part des loyers encaissés. 


Antoine Balduino

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