Immobilier : pourquoi le marché se contracte

En février 2012, le flux mensuel des crédits à l’habitat ne s’est élevé qu’à 7,3 milliards d’euros, son plus faible niveau depuis mi 2009. Selon l'Observatoire du crédit, les transactions ont baissé de 56 % entre décembre 2011 et janvier 2012 et de plus de 34 % sur le dernier trimestre écoulé par rapport à la même période de 2011. Ces chiffres traduisent une baisse du pouvoir d’achat immobilier. A Paris, le prix moyen du mètre carré a atteint près de 8 500 euros !

Comment expliquer un tel renversement ? Trois principales raisons à cela.

L'accroissement de la pression prudentielle pousse les banques à durcir leurs conditions et à devenir inflexible. Prêter à long terme et à un taux attractif, cela n’existe plus. Les banques veulent s’assurer d’avoir des emprunteurs solvables, autrement dit avec une capacité d’épargne. Acheter sans apport est pratiquement impossible. Et cette tendance risque de continuer pendant encore de nombreux mois tant le robinet du crédit bancaire risque coule à faible débit. Et la situation ne devrait pas s’arranger puisque les taux devraient augmenter jusqu’à la fin 2012 (entre 4,25 % et 4,35 %).

La conjoncture économique n'arrange rien. La hausse du chômage et la stagnation du pouvoir d’achat pénalise la consommation. De plus, la suppression de nombreuses aides publiques pénalisent les acheteurs potentiels.

Alors que les revenus des Français stagnent, les prix de l’immobilier ont continué de progresser en 2009 et 2010. Historiquement, les prix immobilier sont au plus hauts dans l’ensemble de la France. Paris, et plus largement l’Île-de-France, est la cerise sur le gâteau. Un Parisien qui gagne, en moyenne, près de 5 000 euros par mois peut s'offrir 31 m 2 selon les calculs d'Empruntis. Ces prix élevés "désolvabilisent" beaucoup d'acheteurs potentiels.

Au final, cette contradiction ne doit pas être vue de façon préoccupante. Au contraire, elle permettra au prix de se stabiliser. Sur la base des promesses de vente signées en début d'année, les notaires prévoient à fin mai un repli de 3,2 % des prix à Paris et de 3 % en région. En effet, le marché immobilier français est structurellement en déficit de logement. Autrement dit, même si la demande s’écroule, les prix ne s’effondreront pas car l’offre est insuffisante.