D’après l’étude menée par Flatlooker auprès de 1500 logements, le 18^ème, 17^ème et 7^ème arrondissement de Paris sont les plus bruyants, avec une intensité sonore de 59,1 décibels pour le 18^ème, 56,5 dB pour le 17^ème et 55,7 pour le 7^ème arrondissement. 

A l’inverse, les deux arrondissements les plus calmes sont le 2^ème arrondissement avec seulement 42,3 dB et le 9^èmearrondissement avec 43,5 dB. 

« Le 18^ème arrondissement est le plus bruyant de Paris, notamment du côté des quartiers de la Goutte d’or et de la Chapelle, du fait de la grande concentration de terrasses de restaurants et de bars. Côté 17^ème, c’est précisément à Batignolles que l’on trouve l’environnement le plus bruyant dû à l’aménagement de la ZAC Clichy-Batignolles. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le 7^ème arrondissement arrive en troisième position. L’intensité sonore se concentre surtout dans le quartier du Gros-Caillou, à cause de quelques artères qui jonchent le champ de Mars, où les véhicules peuvent circuler avec plus de liberté.  A contrario, c’est le 2^ème arrondissement qui révèle l’intensité sonore la moins forte car la densité de population y est la plus faible de Paris. Côté 9^ème, le maillage dense de petites rues favorise une intensité sonore peu élevée. » 

Nicolas Goyet, co-fondateur de Flatlooker

 

L’intensité sonore dépend d’autres critères évidents tels que l’emplacement du logement dans la copropriété. S’il donne sur une cour ou un jardin, l’intensité sonore moyenne mesurée par les équipes de Flatlooker dans Paris est de 37décibels fenêtres fermées, 43,2 fenêtres ouvertes. Si le logement se situe au niveau d’une rue piétonne, l’intensité sonore moyenne grimpe à 38,6 dB fenêtres fermées et 47,3 fenêtres ouvertes. Plus bruyant encore, un logement donnant sur une route ouverte à la circulation a une intensité sonore moyenne de 38,4 dB fenêtres fermées et 48,5fenêtres ouvertes !

« Il est donc primordial, pour les amateurs de calme, de s’orienter vers des locations donnant sur cour ou jardin. En effet, mêmes fenêtres fermées, ces logements sont nettement plus calmes que les biens donnant sur rue. »

Nicolas Goyet

 
Flatlooker a en outre voulu savoir si l’étage avait une incidence sur le bruit. Fenêtres fermées, les résultats ne font rien ressortir de particulier. En revanche, lorsque l’intensité sonore a été mesurée fenêtres ouvertes, on s’aperçoit qu’elle augmente avec les étages, pour progressivement descendre à partir du 6^ème étage. 

« Cela peut sembler contre-intuitif mais du fait de la réverbération du bruit sur les façades, les étages élevés ne sont pas les plus calmes. A partir du 7^ème étage, le logement est suffisamment haut pour que le bruit de la rue se fasse moins entendre.» 
Nicolas Goyet

- Une valeur moyenne de 390 €/m²/an sur l’ensemble du réseau (302 stations), en hausse d’une année à l’autre (350 €/m²/an mi-2018).

- Une amplitude toujours aussi large des valeurs locatives sur le marché des bureaux à Paris et de ses communes limitrophes : entre 120 et 630 €/m²/an selon les stations de métro considérées, soit un rapport de 1 à 5. La valeur locative la plus élevée de l'échantillon analysé est atteinte à la station Concorde (lignes 1, 8 et 12) qui affiche une valeur moyenne de 630 €/m²/an alors que la valeur locative la moins élevée de l'échantillon analysé est de 120 €/m²/an pour les stations Fort d'Aubervilliers (ligne 7) et Basilique de Saint-Denis (ligne 13).

- Le nombre des stations de métro affichant une valeur locative supérieure à 400 €/m²/an est passé en un an de 92 à 135, alors que dans le même temps les valeurs locatives inférieures à 200 €/m²/an ne se rencontrent que sur 26 stations (29 l’an dernier).

- La ligne 14 (470 €/m²/an en moyenne) conserve sa position de ligne la plus chère du réseau francilien (390 €/m²/an). C’est désormais la ligne 13 qui affiche la valeur moyenne la plus faible, de l’ordre de 340 €/m²/an.

- En un an, les valeurs locatives ont augmenté de 6% à 31% selon les stations considérées avec une moyenne de 8% sur l’ensemble du réseau. Cette croissance des valeurs est plus forte (+13%) en cas d’interconnexion entre plusieurs lignes.

« La pression de la demande des entreprises sur le marché des bureaux à Paris et en proche périphérie se ressent même dans le métro. Notre analyse des valeurs locatives par ligne et station de métro montre bien le renchérissement des loyers avec une croissance moyenne de 8% en un an. Les lignes les moins valorisées (5,7,7bis et 13) font l’objet d’un vrai rattrapage alors que les lignes les plus chères voient leurs loyers continuer d’augmenter. L’arrivée dans le top 5 de la station « Filles du Calvaire » est symptomatique d’un déplacement du quartier central des affaires vers l’Est et d’un élargissement de son territoire ; plébiscitées par les entreprises pour leur centralité et leur « way of life » ces nouvelles destinations tertiaires pourraient bien bouleverser la hiérarchie Etoile/Centre qui prévalait jusque-là ; elles sont aujourd’hui très regardées par les investisseurs à la recherche de création de valeurs à moyen-long terme », conclut Magali Marton, Directrice des Etudes.  
 

Top 5 des valeurs locatives par ligne mi-2019

Ligne	Valeur moyenne (Evol. Annuelle)
14	470 €/m²/an (+11%)
1	465 €/m²/an (+10%)
10	445 €/m²/an (+8%)
3	440 €/m²/an (+12%)
12	430 €/m²/an (+9%)

 
Top 5 des valeurs locatives par stations de métro

Station de métro	Valeur moyenne
Concorde (lignes 1,8,12)	630 €/m²/an
Madeleine (ligne 8,12,14)	620 €/m²/an
Champs-Elysées Clémenceau (lignes 1,13)	610 €/m²/an
Filles du Calvaire (ligne 8)	600 €/m²/an
Assemblée Nationale (ligne 12) Saint-Augustin (ligne 9)	590 €/m²/an

 
 
 

 

Pendant la Fashion Week, les propriétaires Airbnb profitent d'une augmentation de leurs revenus de location dans les endroits les plus courus de la capitale. Proximité d'un grand hôtel 5 étoiles où les modèles logeront ; d'un restaurant prestigieux ou d'un club privé parisien ; ou encore d'un monument qui accueillera très certainement un défilé de haute couture... un logement Airbnb répondant à l'un de ces critères a de grande chance d'attirer les voyageurs. Les arrondissements de Paris où les revenus seront les plus élevés sont le 8ème (le revenu moyen par hôte pendant la Fashion Week est de 1 650€), le 7ème (1 500€), le 1er (1 450€) et le 6ème (1 400€). Les 2ème, 3ème, 4ème, 5ème, 9ème et 16ème arrondissements seront également très rentables pour les hôtes, avec un revenu moyen allant de 1 000€ à 1 300€ pendant la Fashion Week.

 

A Paris, le revenu moyen par nuit est de 100€ pour un hôte Airbnb. Pendant la Fashion Week, dans le 8ème arrondissement, les propriétaires peuvent espérer recevoir jusqu'à 230€ en une nuit en louant sur Airbnb. Il s'agit certainement de l'arrondissement le plus en vogue à cette période car on y trouve certains lieux les plus attractifs de la Fashion Week comme les Champs-Elysées, le Grand Palais, la Place de la Concorde, et des hôtels prestigieux (George V, Le Bristol, Royal Monceau). D'ailleurs, GuestReady aide les propriétaires à calculer leurs revenus pendant la Fashion Week en prenant en compte des facteurs tels que l'emplacement, la taille et les équipements, grâce à sa calculatrice de revenus locatifs .

Pierre Rouleau, Directeur Général France chez GuestReady, commente : "À Paris, la réglementation limite la mise en location saisonnière de votre bien à 120 jours. Il faut donc bien choisir les périodes auxquels vous souhaitez mettre votre bien sur Airbnb. Pour maximiser vos gains, les grands événements à Paris attirent beaucoup de personnes du monde entier, et les revenus sont ainsi augmentés. La Fashion Week parisienne en est un bon exemple."

 

Pour comprendre pourquoi Airbnb a du succès pendant la Fashion Week, il faut prendre en compte plusieurs facteurs. Les adeptes de la haute couture sont à la recherche d'espaces supplémentaires pour ranger leurs affaires de mode. Sur l'aspect financier, il est plus avantageux pour eux de loger dans un Airbnb que dans un hôtel. En moyenne, une nuit à Paris coûte 241€. Enfin, les modèles et les voyageurs aiment se sentir plus locaux en logeant dans un appartement parisien.

 

Des grands événements comme la Fashion Week sont des moments propices à la location car le taux d'occupation est plus élevé, et très rentables pour les propriétaires d'un logement Airbnb. Leurs revenus journaliers sont significativement plus élevés que sur une période moins attractive de l'année. En effet, pendant la Fashion Week, les locations Airbnb à Paris représente un revenu total de 45 Millions d'Euros. En temps normal, pour une même période à Paris (soit 9 nuits), celui-ci est de 35 Millions d'Euros, ce qui fait donc une différence de 10 Millions d'Euros.

 

Premier constat : habiter seul à Paris, c'est payer un loyer très cher pour un appartement assez petit. Le logement moyen coûte ainsi 848 € pour 25m², ce qui revient à 34 € / m².

 

Derrière cette moyenne se trouve de nombreuses disparités selon les profils. Les étudiants recherchent les logements les plus petits - en moyenne 21m² pour un loyer de 780 € - et se retrouvent ainsi avec le prix au m² le plus cher : 36 €.

Les locataires en CDI recherchent des logements plus spacieux - en moyenne 28m² pour un loyer de 886 €, soit un prix au m² de 32 €. 

 

848 € contre 823 € - c'est la surface qui diffère - 31m² contre 25m². Les locataires qui recherchent dans les Hauts-de-Seine ont un profil analogue à ceux qui recherchent à Paris, mais pour le même prix ils auront une surface plus confortable. Enfin, ceux qui recherchent dans le Val-de-Marne ou la Seine-Saint-Denis auront une surface plus confortable qu'à Paris également, mais aussi un loyer moins cher.

Etre en CDI ne suffit pas à décrocher un logement à Paris. Etant donné les loyers, il faut de bons revenus : ils sont en moyenne de 2 537 € / mois pour une personne seule. Mais pour améliorer son dossier, la grande majorité des locataires propose une garantie. Dans 44% des cas, les parents se portent caution solidaire. Dans 27% des cas, les locataires font appel à un autre membre de leur famille ou à un ami, voire à leur employeur. Enfin, 15% des locataires choisissent une autre garantie, en particulier Visale.     

 

 

 

Habiter à deux permet d'avoir un loyer par personne plus intéressant. Ainsi, à Paris, le logement moyen coûte 1.207 € et a une surface de 40m², soit un prix au m² de 30 €. Cela revient à 604 € / personne.

 

Là encore, quand les étudiants font le choix de chercher un logement à deux à Paris, Il est plus petit : 33m² en moyenne pour un loyer de 1.051 €, soit 526 € / personne. Il faut supporter la promiscuité ! C'est justement cette promiscuité qui rend l'équation de la colocation à Paris compliquée. Seuls 8% des étudiants y ont recours.

 

Quant à la Petite couronne, on observe la même dynamique que pour les petits surfaces : dans les Hauts-de-Seine, on paie un loyer proche des loyers parisiens, mais pour un logement plus spacieux. Dans le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis, les loyers sont environ 20% Inférieurs aux loyers parisiens.

 

Petit rappel de la loi : Il existe deux dispositifs d'encadrements des loyers.

 

- L'encadrement des loyers à la relocation interdit d'augmenter son loyer entre deux locataires. Il s'applique dans les "zones tendues", dont Paris et la Petite couronne évidemment, depuis plusieurs années. Ce dispositif vise à limiter la hausse des loyers, et on constate en effet que les loyers stagnent.

 

-  Les plafonds de loyers, qui interdisent de fixer un loyer au dessus d'un certain montant, qui s'est appliqué à Paris intra-muros uniquement entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017 et qui se réapplique à partir du 1er juillet 2019.

Le dispositif de plafonds de loyers a vocation à faire baisser le prix des petites surfaces. En effet, on constate que la plupart des logements sur le marché respectent déjà les plafonds de loyers, sauf dans le cas des petites surfaces.

Lors de son application précédente, le dispositif n'avait pas eu un impact majeur. La cause ? Il permettait aux propriétaires de dépasser les plafonds de loyer dans des conditions un peu floues - on appelle cela appliquer un "complément de loyer", et de nombreux propriétaires en avaient donc appliqué un.

 

Ce qui change aujourd'hui, c'est que si le locataire porte plainte au sujet de ce complément de loyer, et gagne, le propriétaire aura une amende de 5000 €, et l'obligation de rembourser le locataire du trop perçu. Les propriétaires prendront-ils le risque ?

La première couronne est le seul secteur à voir sa demande placée - 167 200 m² - progresser d’une année sur l’autre grâce à une très bonne tenue des surfaces de taille intermédiaire ou de grandes surfaces, avec une mention spéciale pour le sud. A Paris où la faiblesse de l’offre immédiate - ou sous 12 mois - limite le volumes de transactions, à 275 400 m², en repli de 24% en un an. Cette baisse concerne tous les micro marchés et toutes les surfaces. On notera cependant la bonne résistance du quartier central des affaires (QCA), à seulement -12 %.

Dans le croissant ouest (- 45% en un an), le segment des petites et moyennes surfaces continue d’orienter les volumes à la hausse (+18% en un an) alors que les grands mouvements (cinq depuis le début de l’année, de 5 000 à 12 000 m²) sont plus discrets. En ce qui concerne La Défense, où la demande placée n’est quant à elle pratiquement alimentée que par des mouvements sur des petites et moyennes surfaces, on note un volume assez faible, de l’ordre de 26 000 m²… avec une seule grande transaction.

Dans ce contexte, il est difficile d’imaginer une croissance des valeurs locatives hors du marché parisien où les lois de l’offre et de la demande créent des conditions favorables pour une poursuite du mouvement haussier : 850 € pour le prime, 720 € pour la 1ère main et 620 € pour la seconde main dans le QCA.