La suppression de la loi Scellier conduira à une hausse des prix

Le 7 novembre dernier, le Premier ministre François Fillon annonçait la fin du dispositif Scellier pour le 31 décembre 2012. Rappelons que le dispositif Scellier est un dispositif de défiscalisation immobilière pour l'investissement locatif. Il permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt de 22 % du prix de revient plafonné à 300 000 euros et étalée sur neuf ans pour les actes 2011. En 2012, la réduction sera de 13 % du prix d'acquisition plafonné à 300 000 euros. Pour y voir plus clair, entretien avec Arnaud Le Niniven, directeur commercial du groupe Izimmo.

Arnaud Le Niniven : Le marché naturel de l'investisseur sera moins présent, il faudra donc être proactif et proposer des solutions constructives. Du fait de ce manque naturel d'investisseurs, les promoteurs sortiront moins de programmes. Cela signifie que l'offre diminuera, avec deux conséquences possibles : soit les prix auront tendance à augmenter, soit les prix resteront stables mais avec des surfaces moins importantes.

Il faudrait que les politiques puissent prendre des mesures de révisions de Plan d'Occupation des Sols ou Plan Local d'Urbanisme afin de libérer des terrains. Cette action permettrait de construire à moindre coût et d'attirer une nouvelle clientèle aux moyens moins importants. Sans la mise en place de ces mesures, l'État connaîtra un manque à gagner en rentrées de TVA, et avec des suppressions d'emplois.

A. L. N. : Le Scellier passera donc à 13% - et 21% en intermédiaire - de réduction sur la valeur d'acquisition plafonnée à 300 000 €. Il est clair que cela aura un impact sur les futurs investisseurs, si nous comparons avec le taux qui est actuellement à 22%. Pour autant, nous constatons un afflux d'investisseurs sur cette fin d'année 2011 afin d'impacter leur fiscalité au maximum. Mais les délais restent très courts pour investir étant donné le temps nécessaire pour monter le dossier de prêt. L'année 2012 sera un effet d'aubaine car les investisseurs voudront en profiter ne sachant pas ce qui se passera avec la prochaine majorité (droite ou gauche). Nous restons néanmoins dans l'expectative, sachant que 2012 sera une année d'élections présidentielles.

Izimmo a déjà anticipé cette fin annoncée du dispositif Scellier, puisque l'entreprise travaille sur des propositions qui donneront aux investisseurs la possibilité de dynamiser leur retour fiscal. En effet, le groupe sera amené pour cela à leur proposer des synergies et des mesures fiscales avantageuses. Outre le dispositif Scellier, il existe aussi le Scellier DOM TOM qui reste très intéressant en retour fiscal à condition de bien respecter les fondamentaux, et pour cela Izimmo dispose d'un bureau à La Réunion.

Au-delà de la fiscalité Scellier, nous avons déjà engagé un processus de positionnement sur le meublé non professionnel (LMNP), qui permet d'amortir un bien immobilier en générant des loyers net pendant une période de 25 à 30 ans. Pour toutes ces raisons, et avec les propositions que nous ferons aux clients investisseurs, nous pensons réellement que 2012 devrait être une année porteuse nous concernant.

A. L. N. : Sachant qu'en 2010/2011, années qui restent exceptionnelles en nombre de ventes, il faut considérer que la part des investisseurs représentait 60% du total des ventes réalisées. L’arrêt de la fiscalité Scellier aura aussi pour conséquence de diminuer le nombre des investisseurs intéressés en premier lieu par l’impact fiscal. Nous devrions constater également une baisse du volume des biens immobiliers vendus, sachant que nous nous trouvons déjà en déficit constant sur le territoire. Cette « baisse » aura sans nul doute un impact sur l’offre dans sa globalité puisque les promoteurs hésiteront à sortir de nouveaux programmes. Cela pourrait provoquer une hausse des prix, mais surtout amener ces derniers à ne pas baisser. Afin de palier cela, les promoteurs devront renégocier le prix des fonciers afin de retrouver un prix attractif. Si aucune loi ne vient remplacer le dispositif Scellier, nous constaterons un nombre accru de suppression d’emplois car, pour rappel, un logement construit équivaut à 1,8 emploi créé.

Pour autant le groupe Izimmo reste assez optimiste sur l’année 2012, qui sera une année d’opportunités. En effet, d’autres fiscalités existent et nous orienterons nos clients vers des dispositifs qui permettront de réaliser des investissements de qualité en bénéficiant de revenus complémentaires nets d’impôts. Enfin, pour terminer, nul doute que les politiques prendront pleinement conscience que les investisseurs privés demeurent incontournables, et que le législateur devra donc proposer de nouveaux dispositifs fiscaux.