Tout savoir sur le rachat de crédit immobilier

22 Janvier 2016
Antoine Balduino
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En 2016, les taux resteront bas toute l'année. Alors pour tous ceux qui ne l'ont pas déjà fait, c'est encore le bon moment pour renégocier un crédit immobilier. Quelques conseils pour vérifier si l'opération est rentable.  

Comment constituer un dossier de rachat de prêt ?

Les critères sont les mêmes que lorsqu'on souscrit un emprunt immobilier. Les banques vérifient la capacité d'endettement, la stabilité professionnelle, la tenue des comptes, le reste à vivre, etc…. En plus des documents habituels, les banques demanderont systématiquement une ou deux estimations immobilières pour vérifier que la valeur actuelle du bien est supérieure au montant du prêt à racheter. C'est une condition indispensable à l'opération. 

Combien ça coute ?

Très souvent, lors d'un rachat de prêt, il y a des pénalités de remboursement anticipé à payer. Ces pénalités sont limitées par la loi à 3% du capital restant dû, plafonnées à 6 mois d'intérêts. S'il reste 100 000 euros de capital à rembourser, cela équivaut à 3 000 euros. Dans ce type d'opération, la banque facture des frais liés à la garantie qui va couvrir le nouveau prêt (jusqu'à 1% du montant emprunté) ainsi que des frais de dossier à hauteur d'1% du montant de l'emprunt.Toutefois, par l'intermédiaire de CREDIXIA, le client est totalement exonéré des frais de dossier bancaire et courtage. Globalement, les frais liés à une renégociation de crédit varient entre 3% et 5% du montant emprunté.

A quel moment faut-il renégocier son crédit immobilier ?

Plus tôt fait, mieux c'est ! Au début d'un prêt, les intérêts représentent la plus grosse part c'est-à-dire qu'un emprunteur paie une grande partie des intérêts et une faible proportion du capital. Cette répartition s'inverse progressivement au fil du temps, si bien qu'à la fin du prêt il ne reste que le capital à rembourser. En conséquence, renégocier un crédit n'est intéressant que lorsque la part des intérêts est encore élevée, généralement au cours du premier tiers de la durée de vie du prêt. S'il ne reste que quelques années à payer pour un emprunt immobilier, une renégociation aura tendance à coûter plus cher. L'échéancier des remboursements permet de connaître avec précision la part respective des intérêts et du capital.

Comment savoir si l'opération est rentable ?

Tout le monde n'a pas forcément intérêt à renégocier son taux de crédit immobilier. De manière générale, le différentiel de taux entre l'ancien emprunt et le nouveau crédit doit être suffisamment important (entre 0,7 et 1 point) pour couvrir les frais liés à l'opération. Il n'existe cependant pas de règle car cela va dépendre de la situation des emprunteurs, des frais et de l'ancienneté du crédit. Pour vérifier si l'opération est rentable, il suffit de calculer la différence entre le montant total gagné grâce au nouveau crédit et les frais que cela engendre. D'après nos estimations, pour un couple qui a souscrit un prêt sur 25 ans d'un montant de 200 000 euros en 2010 au taux de 4.45%, économise 39 945 € en rachetant son prêt au mois de janvier 2016 au taux de 1,95% sur 19 ans.

Comment renégocier son crédit au mieux ?

La première étape est d'aller voir son banquier pour aborder le sujet avec lui. Cela ne permet pas forcément d'avoir un taux aussi bas qu'en changeant d'établissement mais la marge de négociation peut être intéressante car il n'y a pas de frais à engager. Si l'on choisit de faire racheter le prêt par la concurrence, l'avantage est de pouvoir bénéficier des taux actuels historiquement bas. Le plus simple est de confier son dossier à un courtier qui le présentera aux banques les plus compétitives, et, il en profitera pour renégocier aussi l'assurance emprunteur qui l'accompagne. Changer d'assurance peut permettre de réaliser jusqu'à 60% d'économie sur le cout total de l'assurance.


Antoine Balduino

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