Hausse des taux : l'arbre qui cache la forêt

15 Octobre 2015
Olivier Colcombet
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Sans être considérable, de l'ordre de cinq points de base, faisant passer les taux moyens de 2,01 % à 2,06 %, la hausse des taux d'intérêt des prêts immobiliers est claire et elle n'est qu'un début. Olivier Colcombet, dirigeant de l'un des principaux réseaux de transaction immobilière en France, fait part de sa réflexion sur les répercussions de cette hausse.



On sait aussi que la politique des banques centrales est telle que la hausse sera contenue, pour ne pas casser la reprise dans les pays de la zone euro. Il n'empêche. L'enchérissement du coût du crédit est traqué par les ménages candidats à l'accession à la propriété, traqué et redouté, au point qu'ils précipitent leurs opérations d'acquisition avant que la hausse ne soit plus importante. Les banques, qui plus est au cœur de l'été, alors que les personnels sont en vacances, ne suivent pas le rythme des demandes de prêt, plus soutenu que jamais.

Un vrai parcours du combattant

Au demeurant, la charge de travail des prêteurs est alourdie par les demandes de renégociation de prêts en cours, les emprunteurs actuels voulant profiter des bonnes conditions comme les nouveaux emprunteurs. Ces circonstances doivent faire s'interroger les ménages sur la meilleure manière de recourir au crédit en vue de l'achat d'un logement, sachant que la problématique de l'endettement concerne neuf acquéreurs sur dix. Certes, le réflexe de consulter sa banque en amont du projet est à la fois naturel et légitime. Pour autant, il ne suffit pas, pour plusieurs raisons.

D'abord, la banque de dépôt du candidat emprunteur, par définition, n'est pas dans une démarche de conquête du client, mais tout au plus dans une attitude de fidélisation. En outre, elle peut avoir déjà consenti des crédits à la consommation ou des facilités de caisse à son client, et ne pas être encline à accroître l'encours au regard des ratios prudentiels renforcés. Comment faire alors? Ne pas mettre un seul fer au feu. Pour les ménages, la démarche est difficile. Faire le tour des banques de la place prend du temps, constituer autant de dossiers que d'interlocuteurs est fastidieux et exige de la vigilance, tous n'exigeant d'ailleurs pas les mêmes pièces, et mettre en valeur son profil est un exercice délicat lorsqu'on se sent -à tort- en situation d'infériorité. A ces données structurelles, s'ajoutent des éléments conjoncturels, que les ménages ne mesurent pas. On les aveugle en leur parlant seulement de taux d'intérêt, comme si les prêteurs résumaient leur offre à la présentation d'un taux.

En réalité, depuis trois ans, ce sont les politiques de distribution du crédit immobilier qui ont évolué, sous l'effet de l'entrée en vigueur progressive des ratios prudentiels dits de "Bâle III". Pour dire les choses simplement, en vue d'éviter les défauts bancaires déplorés lors de la crise des subprimes, les autorités bancaires ont astreint les prêteurs à un niveau de fonds propres au moins égal à leurs encours. La conséquence est directe : selon les périodes, en fonction de leur activité de distribution de crédit, une banque durcira ou assouplira ses critères, pour accepter une proportion plus ou moins grande de dossiers. Le phénomène est illisible pour les candidats au crédit et ils ne peuvent en aucun cas l'anticiper lorsqu'ils déposent une demande auprès d'un établissement.

Les atouts d'un conseiller

On voit combien la recherche de prêt est complexe et combien elle dépasse la compétence ordinaire d'un accédant à la propriété, d'un investisseur ou de l'acquéreur d'une résidence secondaire. C'est pourquoi OptimHome a monté sa structure OptimHome Financement avec un courtier en prêts immobiliers de premier plan : La Centrale de Financement, lui-même en relation avec les établissements bancaires les plus significatifs de la place. Grâce à ce lien privilégié, les conseillers de notre réseau sont à même d'accompagner leurs clients acquéreurs dans la recherche de financement.

Le service est aussi apporté au profit des vendeurs, dont la cession sera sécurisée si l'acheteur potentiel met de son côté toutes les chances d'obtenir le concours d'un prêteur. Les conseillers de notre réseau ont un autre atout en main : la connaissance du bien objet du crédit. Dans l'inconscient collectif, le logement en question est indifférent et le banquier ne regarde que le profil des emprunteurs. Certes, le crédit est personnel, pour parler comme les juristes, c'est-à-dire qu'il est attaché à la personne qui va le contracter, et non au bien immobilier. Il n'empêche que les prêteurs sont attentifs à la qualité du bien, qui sera d'ailleurs dans un certain nombre de cas choisi comme gage de l'opération -par constitution d'hypothèque-.

Si le conseiller est en mesure de rassurer le prêteur sur le bon rapport entre le logement et le prix, sur la qualité intrinsèque du bien, sur sa liquidité en cas de besoin de réalisation, le dossier en sera sérieusement renforcé. Ce point échappe le plus souvent aux acquéreurs : faire aboutir la recherche de son logement et se mettre en quête en même temps du financement adapté est le meilleur tempo, même si préparer son dossier en amont est une précaution heureuse. Dans ces conditions, il importe que les accédants et les investisseurs aient le souci d'être assistés dans leur démarche pour le crédit, comme ils aspirent à l'être pour trouver le bien lui-même. L'information sur les taux, désormais quasi quotidienne avec l'amorce du mouvement de hausse, fait oublier aux familles qui achètent que l'acte de financer n'est pas plus simple que celui d'acquérir... Il requiert une expertise que seuls détiennent les professionnels du courtage, éclairés par les conseillers en transaction sur le bien objet du prêt.

A propos de l'auteur : Olivier Colcombet est directeur général du groupe OptimHome.


Olivier Colcombet

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