La production de centres commerciaux s'accélère en Europe

2 Décembre 2016
Antoine Balduino
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Le parc pourrait dépasser 160 millions de m² d'ici 2017.



Près de 8,1 millions de m² de nouveaux centres commerciaux devraient être livrés en Europe au 2nd semestre 2016 et en 2017. Les opérateurs améliorent l'expérience proposée à leurs clients en ajoutant des éléments « loisirs » à leurs centres, selon la dernière étude de Cushman & Wakefield. L'étude « European Shopping Centre Development Report » montre que les livraisons, relativement faibles au 1er semestre 2016 (seulement 1,3 million de m², en baisse de 7% d'une année sur l'autre) vont s'accélérer au cours des 18 prochains mois. La Turquie et la Russie concentrent 40% de cette production neuve. Si tous les projets annoncés sont livrés dans les temps, le parc des centres commerciaux en Europe passerait de 156,3 millions de m² mi 2016 à 164,4 millions de m² fin 2017. Une tendance proche de celle de l'immobilier de bureaux.

Des design de centres très différents

Justin Taylor, Head of EMEA Retail chez Cushman & Wakefield, commente : "La période est intéressante pour le développement des centres commerciaux en Europe. Les propriétaires sont plus que jamais attentifs aux comportements et aux attentes des consommateurs ; ils s'en inspirent pour proposer la meilleure qualité de centres commerciaux. Cette tendance est manifeste dans la majorité des pays en Europe : les livraisons et les projets de nouveaux centres surfent sur le thème de l'expérience clients en ajoutant des attractions à leurs surfaces de vente ». "Il en résulte des structures et des design de centres très différents du modèle classique de surfaces de ventes.

L'offre de restauration ou de loisirs est un des éléments mis en avant pour augmenter la fréquentation des centres, allonger le temps de présence des consommateurs, et augmenter leurs achats. Les nouvelles technologies occupent une place croissante dans les éléments susceptibles d'assurer le succès des nouveaux centres commerciaux ». Près de 1,4 million de m² de nouvelles surfaces commerciales seront livrés en Europe de l'ouest au 2nd semestre 2016, soit le triple du volume observé au 1er semestre.Sur l'ensemble de l'année 2016, les livraisons de centres commerciaux devraient atteindre 1,9 million de m², en hausse de 25% d'une année sur l'autre ; on attend 1,7 million de m² supplémentaires en 2017. Après avoir concentré l'essentiel des livraisons du 1er semestre 2016, la France conserve sa place de leader en termes de production de centres commerciaux : 800 000 m² attendus d'ici fin 2017, dont 140 000 m² en Ile-de-France.

Etendre les centres déjà existants

« Avec plus de 500 000 m² de surfaces de centres commerciaux livrables en 2017 dans une trentaine de projets en cours, la France confirme sa place de marché de référence en Europe. En parallèle de projets d'extension ou de restructuration constants en volume d'une année sur l'autre, les créations de nouveaux centres vont augmenter de 50% avec près de 350 000 m² de surfaces livrables en 2017. Les mega malls sont à l'honneur avec 3 projets d'une surface supérieure à 30 000 m², marquant ainsi une rupture avec la tendance observée en 2016 » ajoute Christian Dubois, Head of Retail France chez Cushman & Wakefield.

La longueur des procédures administratives et la difficulté à lancer de nouveaux centres commerciaux incitent les opérateurs à restructurer, voire étendre les centres déjà existants. Ce schéma de développement représente aujourd'hui 40% des surfaces attendues d'ici 2017. Les principaux projets sont situés au Royaume-Uni : l'extension de 69 000 m² du centre commercial de Westfield à Londres va faire de ce centre le plus grand en Europe, détrônant ainsi les 230 000 m² d' « Aviapark » à Moscou.

En Europe centrale et de l'est, la production de nouvelles surfaces de centres commerciaux sera aussi intense, de l'ordre de 2,4 / 2,6 millions de m², livrables d'ici fin 2017. La Russie concentre la majeure partie de cette production neuve avec 2,3 million de m² attendus sur cette même période, et ce malgré le ralentissement de son économie. En 2017 est attendue la livraison du spectaculaire "Emaar Square Centre" (150 000 m²) en Turquie ; où une démographie porteuse et une croissance soutenue de la consommation privée incitent les promoteurs à initier de nouveaux projets, tout en tenant compte des incertitudes géopolitiques observées dans cette région. Le gigantisme des opérations s'est à nouveau vérifié au 2nd semestre 2016 avec l'ouverture de « Posnania » un centre commercial de 100 000 m² à Pozna (Pologne).

8,5 milliards d'euros investis

Près de 8,5 milliards d'euros ont été investis en Europe dans les centres commerciaux au cours du 1er semestre 2016 ; ce chiffre acte une baisse de 50% par rapport au 1ersemestre 2015, mais les différences d'évolution sont importantes selon les pays considérés. En Europe de l'ouest, l'effondrement des volumes est essentiel lié à l'absence de produits prime ; les investisseurs se sont alors tournés vers l'Europe centrale où les volumes - 1,9 milliards d'euros dont la moitié investi en Pologne - sont en hausse de 20% d'une année sur l'autre. La Russie et la Turquie enregistrent des reculs importants de leur volume investi, de l'ordre de -79% et -93% respectivement. En Europe de l'ouest, les acquisitions de centres commerciaux ont atteint 6,6 milliards d'euros, en baisse de 55% en un an, avec des volumes en baisse en France, au Royaume-Uni et en Allemagne.

Silvia Kolibabova, Research Analyst chez Cushman & Wakefield, conclut : "Le développement des centres commerciaux devrait être important dans les villes où la densité des surfaces commerciales est faible et où les perspectives de croissance sont positives. C'est, en Europe, le cas de Londres, Bristol, Edimbourg, Barcelone, Munich, Ankara, Istanbul, Sofia et Bucarest ».
Le succès de ces nouveaux centres commerciaux dépend toutefois de multiples facteurs, dont nombreux sont externes. La préférence des consommateurs pour le commerce de centre-ville dans certaines villes d'Europe, et la situation géopolitique dans d'autres en Europe centrale et de l'est devraient peser sur les réflexions des promoteurs et investisseurs ».


Antoine Balduino


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