Le repli du nombre des transactions s’est conjugué à une taille moyenne en baisse de 20% en un an – la signature la plus importante en taille – Société Générale – n’a pas dépassé les 31 000 m². Il n’en fallait pas davantage pour entamer significativement le volume de la demande placée sur ce segment stratégique pour le territoire francilien. L’essentiel du marché se porte donc sur des surfaces de bureaux comprises entre 5 000 et 25 000 m², avec une appétence toujours forte des utilisateurs pour la centralité parisienne (15 signatures) cependant que les mouvements les plus amples se sont déplacés de l’ouest en 2018 à la première couronne en 2019 : un secteur qui compte en effet 8 réalisations pour un total de 128 800 m² , devenant ainsi le premier marché en termes de surfaces commercialisés. Le conseil revient également sur la situation inquiétante de La Défense qui n’aura vu qu’une unique signature sur un petit 5 008 m².
 

En termes de mobilité, Paris confirme la forte captivité de ses entreprises alors même que les valeurs locatives s’envolent (700 €/m²/an pour la 1^ère main et 500 €/m²/an pour la 2^nde main). Le croissant ouest et la première couronne s’affirment comme territoire de report pour des entreprises venues de Paris comme de La Défense. Il faut dire que la recherche de bureaux de classe A neufs ou restructurés ne laisse que peu de choix dans la capitale, sous réserve d’être capable d’en supporter les loyers.

« D’année en année, la valeur médiane des grandes transactions de bureaux en Ile-de-France n’a cessé d’augmenter ; elle se positionne aujourd’hui à 450 €/m²/an à comparer à 350 €/m²/an il y a 10 ans, soit une hausse de 30% ! commente Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield. « Il faut maintenant ajouter au phénomène inflationniste de la concentration des mouvements à Paris, celui des coworkers, auteur de la moitié des prises à bail dans la capitale. Leur expansion à marche forcée met les loyers sous pression et redessine l’offre future de bureaux de demain.»
 

« Les résultats du 1^er semestre 2019 ont été décevants sur le segment des bureaux de plus de 5000 m² en Ile-de-France, avec une baisse quasi généralisée » conclut Ludovic Delaisse, Directeur général et Head of Agency Office & Industrial de Cushman & Wakefield. « Nous sommes plus optimistes en ce qui concerne le deuxième semestre compte-tenu des négociations en cours, ce qui devrait opérer un bon rattrapage ; dans ces circonstances, la demande placée pourrait bien atteindre les 900 000 m² en fin d’année. Mais attention aux enjeux qui ne sont pas les mêmes selon les territoires : l’effet Grand Paris devra se confirmer en première couronne et, à l’ouest, l’atonie du marché de La Défense incite à la prudence alors que les livraisons vont aller crescendo ». 

Carte des transactions de bureaux supérieurs à 5 000 m² en Ile-de-France au 1^er semestre 2019
 
 Source : Cushman & Wakefield

La première couronne est le seul secteur à voir sa demande placée - 167 200 m² - progresser d’une année sur l’autre grâce à une très bonne tenue des surfaces de taille intermédiaire ou de grandes surfaces, avec une mention spéciale pour le sud. A Paris où la faiblesse de l’offre immédiate - ou sous 12 mois - limite le volumes de transactions, à 275 400 m², en repli de 24% en un an. Cette baisse concerne tous les micro marchés et toutes les surfaces. On notera cependant la bonne résistance du quartier central des affaires (QCA), à seulement -12 %.

Dans le croissant ouest (- 45% en un an), le segment des petites et moyennes surfaces continue d’orienter les volumes à la hausse (+18% en un an) alors que les grands mouvements (cinq depuis le début de l’année, de 5 000 à 12 000 m²) sont plus discrets. En ce qui concerne La Défense, où la demande placée n’est quant à elle pratiquement alimentée que par des mouvements sur des petites et moyennes surfaces, on note un volume assez faible, de l’ordre de 26 000 m²… avec une seule grande transaction.

Dans ce contexte, il est difficile d’imaginer une croissance des valeurs locatives hors du marché parisien où les lois de l’offre et de la demande créent des conditions favorables pour une poursuite du mouvement haussier : 850 € pour le prime, 720 € pour la 1ère main et 620 € pour la seconde main dans le QCA.

« Paris s'affirme comme le secteur le plus plébiscité en 2016, avec un volume jamais vu de plus d'un million de m² commercialisés, le QCA (565 300 m²) et les arrondissements du Sud (343 300 m², point haut historique) se taillant la part du lion », commente Ludovic Delaisse, Head of Agency chez Cushman & Wakefield. Autre secteur phare, La Défense efface sa contre-performance de 2015 et signe son meilleur score de tous les temps avec 274 000 m² de bureaux placés (+93% en un an). Ailleurs, la dynamique de marché s'est avérée moins porteuse : en recul de -24% dans le Croissant Ouest et de -10% en Deuxième Couronne. L'accélération du marché au 4ème trimestre a permis à la Première Couronne de reprendre pied sur le marché francilien (254 100 m² placés en un an et une croissance de 29% d'une année sur l'autre), un volume qui reste encore assez faible par rapport à son rythme décennal (341 000 m²). La contraction de l'offre immédiate de bureaux est sensible sur l'ensemble des micromarchés francilien (-10% en moyenne).

L'ampleur du phénomène est la plus spectaculaire à Paris (-30%), tandis qu'ailleurs, la baisse de l'offre est comprise entre -2 et -11% selon les secteurs. Conséquence directe de la suprématie du marché parisien, le taux de vacance de la Capitale est en chute libre, positionné à 3,2% début 2017, un recul impressionnant depuis les 4,6% observés il y a un an. La Défense repasse sous la barre des 10% de surfaces vacantes, comparé à 12% dans le Croissant Ouest. En dépit d'un rebond des transactions et sur fond de ralentissement des lancements en blanc d'opérations neuves, le stock immédiat évolue peu en Deuxième Couronne (6% de taux de vacance) alors qu'en Première Couronne, il s'affiche à 8,3%, une moyenne qui masque des contrastes importants entre les marchés de l'Est (3,5%) et ceux du Nord et du Sud (tous les deux autour de 10%).

​ « La hausse des volumes placés et la contraction de l'offre devraient logiquement créer des tensions à la hausse des valeurs sur les secteurs les moins offreurs ; un frémissement est pour l'instant perceptible uniquement sur quelques micromarchés parisiens », conclut Magali Marton, Directrice des Etudes chez Cushman & Wakefield. L'étroitesse de l'offre de première main sur ce secteur tire à la hausse les loyers : +16% dans les 14-15ème, +3% dans le QCA. Suivant la même dynamique haussière, citons aussi la Boucle Sud (+8% en un an). Du côté des bureaux de seconde main, l'observation des loyers faciaux suggère un tassement des valeurs : elles sont stables d'une année sur l'autre dans 8 micromarchés, elles progressent dans 7 secteurs seulement (contre 10 en 2015), et sont orientées à la baisse dans 5 autres. A Paris QCA, où les commercialisations ont été nombreuses, les valeurs locatives ont, quant à elles, progressé de 4% en 2016, après une hausse de 2% en 2015.

Le coût du Grand Paris Express est estimé à 20,5 milliards d'euros. Le montage financier arrêté en janvier 2011 comprend une part de recettes fiscales : 5 milliards d'euros de taxes sur les entreprises et les particuliers de la région. Il y a aussi un grand emprunt de 10 à 12 milliards. Pour contracter ce prêt, l'Etat s'est engagé, à l'époque, à verser une dotation en capital de 4 milliards à la Société du Grand Paris (SGP), maître d'ouvrage du projet. Le nouveau gouvernement est censé inscrire près de 1 milliard d'euros de dépenses dans la loi de programmation des finances publiques (LPFP) pour 2013-2016.

En attendant, un premier circuit va bientôt être lancé. L'enquête publique préalable démarrera en novembre. Il reliera les périphéries est et ouest de la capitale en contournant celle-ci par le sud en trente-cinq minutes. Long de 33 km, il traversera 21 communes desservies par 16 stations sur 4 départements. Les travaux devraient commencer fin 2013, pour être achevés en 2020. Pour ce premier tronçon, les dépenses sont estimées à près de 5,5 milliards, soit 1 milliard de plus que l'évaluation initiale réalisée en janvier 2011… Plus inquiétant, aucune date n’a été indiquée pour le lancement des autres enquêtes publiques sur le reste du réseau du futur métro du Grand Paris.

i[L’an dernier, les prix ont progressé sur un an de 10,6 % pour les appartements et de 5,7 % pour les maisons en Ile-de-France, ]b et de 2,7 % pour les appartements et 1,3 % pour les maisons en Province. Pour 2012, les premiers chiffres sont pessimistes : les Notaires de France, qui ne disposent pas encore de statistiques pour le premier trimestre, indiquent avoir constaté, dans l’ancien un nombre de ventes en baisse depuis février, notamment sur l'Ile de France avec – 14 % pour le seul mois de février 2012 par rapport au mois de février 2011. Pour la suite, ils envisagent deux scénarii, avec une préférence pour le premier :

(1) Les taux d'intérêt des crédits immobiliers restent à leur niveau actuel et la prochaine législation sur les loyers n'est pas dissuasive pour les investisseurs. La baisse des transactions des logements anciens serait alors limitée entre 10 % et 15 % en 2012, et le volume des ventes s’élèverait entre 700 000 à 740 000 transactions.

(2) Les taux d’intérêt des crédits augmentent et la prochaine législation est plus drastique. Cela entrainerait le retrait des seniors et des classes moyennes du marché. Le volume des ventes passerait alors sous la barre des 700 000 transactions. La baisse des prix serait comprise entre 5 % et 10 % dans l’ancien.