Dans un contexte où les investisseurs capitalisent sur le développement du Grand Paris Express et anticipent l’impact positif du Brexit dans leur stratégie d’investissement, la production de bureaux neufs dans le Grand Paris se maintient à un niveau historique. L’encours de production s’élevait ainsi précisément à 2 014 000 m² au 31 mars 2019. Les 125 opérations en cours à fin mars maintiennent le niveau élevé de la production de bureaux et le secteur dévoile un nouveau record avec 37 lancements de nouvelles opérations enregistrés, soit 23% de croissance sur 6 mois.

Ce dynamisme est notamment porté par les chantiers de la Défense et du Secteur des Affaires de l’Ouest qui ont vu chacun 130 000 m² lancés cet hiver. Dans ce contexte d’embellie, Deloitte souligne le rééquilibrage qui s’est amorcé au profit des marchés du Nord de Paris, ainsi que le retour très marqué de la production neuve dans le quartier de la Défense qui concentre 425 000 m² en chantier, soit plus de 20% de la production métropolitaine. Si les autres secteurs historiques de Paris et du Secteur des Affaires de l’Ouest restent dynamiques, l’encours de production dans les zones moins établies des Hauts-de-Seine est, quant à lui, plutôt faible. La Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne voient pour leur part des surfaces en chantier se maintenir à un niveau élevé avec une croissance observée cet hiver de 5%.

Le niveau des livraisons a connu également une forte hausse sur les 6 mois étudiés avec 34 chantiers achevés, et devrait rester élevé au cours des prochains semestres. Pour autant, les disponibilités, concentrées principalement sur les secteurs du Nord de Paris, restent maitrisées puisque seulement 25% de ces surfaces livrées étaient encore disponibles à fin mars.
Par ailleurs, l’activité locative reprend avec 285 000 m² commercialisés sur 6 mois dans 27 transactions, en ligne avec l’absorption moyenne du secteur sur un semestre.

L’Ouest parisien connaît un dynamisme sans précédent avec notamment l’ouverture de nouveaux chantiers d’envergure à la Défense. En effet, l’encours de production progresse de 5% sur 6 mois avec plus de 1 100 000 m² en chantier cet hiver dans le seul département des Hauts-de-Seine. Une production désormais supérieure de 45% à la moyenne historique de l’étude, ce qui représente à l’échelle du Grand Paris plus d’1 m² sur 2 en construction dans les Hauts-de-Seine. Ce dynamisme de l’Ouest parisien reflète le très bon niveau des mises en chantier qui ont plus que doublé sur 6 mois (+120%) particulièrement dans le Secteur des Affaires de l’Ouest et à la Défense. Quelques disparités géographiques subsistent néanmoins avec une légère diminution de son encours de production enregistrée par le Secteur des Affaires et le reste des Hauts-de-Seine qui demeure en deçà de sa moyenne historique.

Mais la dynamique initiée l’été dernier ne se dément pas avec près de 275 000 m² lancés dans 10 opérations cet hiver, principalement dans le Secteur des Affaires de l’Ouest et à la Défense. 30% des surfaces ont été lancées « en gris », dans le Secteur des Affaires de l’Ouest, et « en blanc » pour les autres, illustrant ainsi la confiance des investisseurs, tout particulièrement à La Défense. Les livraisons enregistrent également une croissancede 75% sur 6 mois et les perspectives sont à la hausse dans l’Ouest parisien jusqu’à fin 2019 et 2020. En termes de disponibilité, le niveau reste élevé avec notamment près de 215 000 m² attendus pour 2019.

L’hiver a vu six nouvelles pré-commercialisations dans l’Ouest parisien, une demande soutenue qui représente 50% de l’activité du Grand Paris. Néanmoins aucune nouvelle prise à bail n’est à noter dans le quartier de la Défense : l’attentisme semble être de mise avec les incertitudes qui entourent le Brexit, malgré d’importantes livraisons disponibles à court terme.

Après un pic d’activité en 2016-2017, l’encours de production de Paris intra-muros enregistre une chute de 33% sur un an et demi et ne représente désormais qu’un quart de l’encours du Grand Paris. Si cet hiver a connu une baisse de production neuve, le nombre de grues est quant à lui resté stable sur 6 mois avec 48 programmes en cours. Cette diminution s’opère malgré la surface des mises en chantier en augmentation de 35% par rapport à la précédente édition et cumule à 105 000 m². Ces nouveaux programmes restent néanmoins de taille modeste avec une moyenne affichée de 6 600 m² par opération de mises en chantier.

L’étude souligne également un retour vers la centralité dans Paris. Ainsi, Paris Centre Ouest (PCO) compte 33 opérations en cours, dont 24 sont concentrées sur le seul Quartier Central des Affaires (QCA), et totalisent 54% des surfaces en chantier. Les 12^e et 13^e arrondissements représentent 25% de l’encours de production. En termes de livraisons, le niveau reste élevé cet hiver avec notamment 16 chantiers livrés ces 6 derniers mois pour un niveau de disponibilités très faible (seulement 32 000 m² à fin mars). L’étude prévoit un ralentissement en 2019 du rythme de livraisons avant un retour à son niveau normatif en 2020.

Portés par les marchés du Nord de Paris, le Nord et l’Est parisiens maintiennent un niveau élevé de production neuve. Les départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne voient leur encours de production progresser de 5% en six mois. Sur un an, la croissance de la production s’établit à presque 50%, et le volume des chantiers en cours dépasse désormais les 400 000 m². Onze nouveaux chantiers, soit plus de 90 000 m² ont été lancés cet hiver et viennent dynamiser des marchés tertiaires moins établis. L’étude met en avant un certain rééquilibrage territorial de la production qui s’opère vers les marchés du Sud avec quatre opérations lancées à Cachan et Arcueil.

Parmi les nouveaux chantiers, seuls 11 500 m² ont été lancés précommercialisés. À l’échelle du Grand Paris, les départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne n’accueillent que 10% des surfaces lancées « en gris ».  Par ailleurs, avec le futur prolongement de la ligne 14, le proche Nord de Paris continue de polariser une part importante de la production neuve. Douze chantiers totalisant 190 000 m² sont situés dans la Plaine Commune. En termes de livraison, l’étude enregistre 70 000 m² dans cinq opérations livrées courant de l’hiver 2018-2019. L’année 2019 devrait connaître un niveau de livraisons important avec 170 000 m² annoncés d’ici la fin de l’année. Pas moins de 60 000 m² restaient disponibles au 31 mars 2019, dont 33 000 m² à Saint-Ouen et Saint-Denis et 23 000 m² à Montreuil. L’attentisme des utilisateurs dans ces marchés moins établis reste néanmoins prégnant avec seules quatre prises à bail dans quatre chantiers différents pour une surface totale de 21 000 m², soit 7% de l’activité à l’échelle du Grand Paris. Le « gris » représente ainsi plus 50% de la demande placée du secteur.

« À Paris intra-muros, le risque d’assèchement de l’offre neuve est marqué, ce qui devrait continuer de peser sur des valeurs locatives, déjà orientées à la hausse. Phénomène inverse dans les marchés de la Défense et, dans une moindre mesure, du Nord de Paris qui devraient tous deux voir leur offre neuve augmenter de manière significative. » conclut  Christian Gillet, Principal Real Estate Advisory.

Quelques chiffres rendent compte de l’importance stratégique de la zone concernée en France et en Europe. Le Grand Paris compte aujourd’hui 11,7 millions d’habitants et 5,7 millions d’emplois. Paris et sa région constituent une « ville-monde » qui attire 32% des investissements internationaux réalisés en France. Le PIB du Grand Paris est ainsi évalué à 600 milliards d’euros, soit plus de 30% de la richesse produite en France ! Première destination européenne en matière d’accueil des sièges sociaux des grands groupes, le Grand Paris peut également s’enorgueillir d’être devenu le premier incubateur de startups au monde.

Près de 843 000 sociétés, dont environ 150 000 chercheurs, maillent le territoire de cette métropole-monde, première agglomération européenne offrant un parc de bureaux de 53 millions de m². Par conséquent, la vocation du Grand Paris ne consiste pas à attirer davantage d’investisseurs. Ils sont déjà là ! Il s’agit bien en revanche d’un vrai projet d’aménagement du territoire et de dynamique de construction.

Ce Projet dont la réalisation emblématique est la construction du Grand Paris Express (avec 68 nouvelles gares et 2 millions de voyageurs quotidiens) sera un véritable accélérateur de ce territoire et permettra de rattraper le retard pris en politique de transports en commun depuis les années 2000. Le nouveau réseau circulaire ferroviaire facilitera considérablement les déplacements de banlieue à banlieue et allégera un réseau existant complètement saturé.

Mais le Grand Paris Express, c’est également un potentiel de 11 000 logements construits dans un rayon de 800 mètres autour de ces nouvelles gares. On estime que 10 % du parc immobilier francilien sera renouvelé d’ici 2025. Des immeubles situés à proximité de ce réseau ferroviaire qui offriront d’indéniables opportunités d’investissement, tant en termes de valorisation que de rendement locatif. Au sein de ces nouveaux quartiers en expansion, l’objectif d’une meilleure répartition entre immeubles de bureaux et logements résidentiels doit également permettre de donner naissance à des territoires harmonieux, où il fait réellement bon vivre.

A propos de l'auteur : Eric Cosserat est président de Perial.

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Le coût du Grand Paris Express est estimé à 20,5 milliards d'euros. Le montage financier arrêté en janvier 2011 comprend une part de recettes fiscales : 5 milliards d'euros de taxes sur les entreprises et les particuliers de la région. Il y a aussi un grand emprunt de 10 à 12 milliards. Pour contracter ce prêt, l'Etat s'est engagé, à l'époque, à verser une dotation en capital de 4 milliards à la Société du Grand Paris (SGP), maître d'ouvrage du projet. Le nouveau gouvernement est censé inscrire près de 1 milliard d'euros de dépenses dans la loi de programmation des finances publiques (LPFP) pour 2013-2016.

En attendant, un premier circuit va bientôt être lancé. L'enquête publique préalable démarrera en novembre. Il reliera les périphéries est et ouest de la capitale en contournant celle-ci par le sud en trente-cinq minutes. Long de 33 km, il traversera 21 communes desservies par 16 stations sur 4 départements. Les travaux devraient commencer fin 2013, pour être achevés en 2020. Pour ce premier tronçon, les dépenses sont estimées à près de 5,5 milliards, soit 1 milliard de plus que l'évaluation initiale réalisée en janvier 2011… Plus inquiétant, aucune date n’a été indiquée pour le lancement des autres enquêtes publiques sur le reste du réseau du futur métro du Grand Paris.

Alors que depuis près de trois ans s'opposaient deux projets, Arc Express porté par les collectivités locales et Grand Paris porté par le gouvernement, l'État et l'Ile-de-France sont finalement parvenus à un accord. Le nouveau projet s’intitulera Grand Paris Express et bénéficiera d’un investissement global de 32,4 milliards d’euros d’ici à 2025. L’objectif est de rénover et d’agrandir le réseau de transport en Île-de-France.

Dans un premier temps, le projet se concentrera sur la rénovation des RER C et D, le prolongement du RER E à l'ouest reliant ainsi la gare Saint-Lazare à Mantes-la-Jolie et la multiplication des tramways devraient être financés. Deuxième grand chantier du projet, un moyen de transport de près de 150 kilomètres. Ce dernier desservira une cinquantaine de gares autour de Paris. Mais tout n’est pas encore définitive. La région préfère la création d’un bus qui pourrait par la suite évolué vers un tramway tandis que le gouvernement préfèrent un métro automatique.

Le projet est tellement gigantesque que deux milliards d’euros seront consacrés au paiement des conseils qui interviendront dans la préparation et le suivi des dossiers. Les appels d’offres lancés par le Grand Paris Express devraient attirer de nombreux vautours…

Niveau financement, André Santini, actuel président du conseil de surveillance de la Société du Grand Paris, a annoncé, lors de la conférence BNP Real Estate, que le financement ne devrait pas poser de problèmes majeurs. Les collectivités locales et l'Etat devraient fournir à hauteur de 9 milliards d'euros chacun. De nouvelles ressources fiscales (TIPP Grenelle, redevance pour création de bureaux, taxe touchant les propriétaires de logements et de bureaux à proximité des gares) devraient permettre d’apporter 7 milliards d’euros. Les 7 milliards restant proviendront d’un grand emprunt réalisé par l’Etat.