Les principaux résultats de l’enquête mettent principalement en lumière les conclusions suivantes : Deux tiers environ des entreprises ont recours au coworking dans une mesure variable, beaucoup d’entre elles prévoient d’ailleurs de doubler leur investissement dans cette offre de services au cours des cinq prochaines années. « Ces résultats indiquent que les dirigeants d’entreprise ont généralement une opinion favorable du coworking et prévoient d’intégrer à leurs coûts et leur stratégie immobilière, une utilisation croissante des espaces flexibles », commente Tamás Polster, Head of Strategic Consulting EMEA chez Cushman & Wakefield Global Occupier Services. « Le pourcentage de collaborateurs utilisant des espaces flexibles est en hausse, et les personnes interrogées prévoient en moyenne, une utilisation régulière du coworking par 24 % de leurs collaborateurs au cours des cinq prochaines années ».

Un tiers des entreprises utilisant des espaces flexibles annonce des diminutions de plus de 5% de leurs coûts d’occupation. « De plus en plus, les dirigeants d’entreprises constatent qu’intégrer les espaces flexibles à leur stratégie immobilière leur apporte des avantages significatifs en termes de recrutement de talents, tout en réduisant leurs coûts d’occupation, et en leur permettant de s’adapter plus facilement aux variations constantes des effectifs », ajoute Tamás Polster. Malgré une opinion globalement favorable du coworking, les dirigeants d’entreprise sont conscients de l’importance du lieu de travail et de ses enjeux Près de la moitié (48 %) des personnes interrogées constate une difficulté croissante à maintenir une culture d’entreprise et une cohésion lorsque leurs collaborateurs travaillent hors d’un site partagé de coworking.

Par ailleurs et pour ces mêmes personnes, la sécurité numérique est un enjeu important. En dépit des craintes formulées à ce sujet, les spécialistes des espaces de travail flexible à l’échelon national et mondial, ont une longue expérience dans la capacité à fournir un accès aux systèmes indispensables de sécurité numérique. Enfin, 50 % des entreprise indiquent que le coworking constitue une opportunité d’accroître la satisfaction de leurs collaborateurs, et semble être plutôt un facteur de motivation, de satisfaction au travail, et de productivité des collaborateurs.

Ludovic Delaisse, Directeur Général et Head of Agency Office & Industrial de Cushman & Wakefield France de conclure par une lecture française de ces indicateurs : « En moins de 5 ans les solutions flexibles et autres coworking ont profondément changé la donne du marché des bureaux en France. A la lecture de cette nouvelle étude, force est de constater que le coworking marque des points essentiels dans la stratégie immobilière des entreprises tels que la rétention des talents; sans constituer une panacée, il convient de traiter ce sujet dans toute sa complexité pour identifier la meilleure solution pour nos clients utilisateurs ».

 

Au 1^er octobre 2019, la demande placée s’élève à 1,7 million de m², en recul de 11% par rapport à 2018 mais en parfait alignement avec la moyenne décennale. La projection de la demande placée pour l’ensemble de l’année est relevée à 2,3 millions de m² sur fond de croissance des loyers des bureaux neufs, avec pour la première fois une moyenne de 400 €/m²/an en Ile-de-France. Enfin, la performance de certains marchés-phares en régions est à souligner : Lyon vole de record en record avec 101 000 m² commercialisés au 3ème trimestre 2019, ce qui porte à 325 000 m² les bureaux placés depuis le début de l’année, soit autant que sur l’ensemble de l’année 2018.

A Marseille-Aix, la situation est sensiblement différente avec une pénurie d’offres neuves qui bride l’expression de la demande : 22 100 m² de bureaux ont été commercialisés au 3ème trimestre, pour atteindre un cumul de 87 000 m² depuis le début de l’année, deux tiers des transactions étant réalisées sur le territoire du Grand Marseille, et le dernier tiers sur le pays d’Aix. Le 4ème trimestre est lancé avec des enjeux forts en ce qui concerne les volumes d’atterrissage d’ici fin 2019. 

 

Le repli du nombre des transactions s’est conjugué à une taille moyenne en baisse de 20% en un an – la signature la plus importante en taille – Société Générale – n’a pas dépassé les 31 000 m². Il n’en fallait pas davantage pour entamer significativement le volume de la demande placée sur ce segment stratégique pour le territoire francilien. L’essentiel du marché se porte donc sur des surfaces de bureaux comprises entre 5 000 et 25 000 m², avec une appétence toujours forte des utilisateurs pour la centralité parisienne (15 signatures) cependant que les mouvements les plus amples se sont déplacés de l’ouest en 2018 à la première couronne en 2019 : un secteur qui compte en effet 8 réalisations pour un total de 128 800 m² , devenant ainsi le premier marché en termes de surfaces commercialisés. Le conseil revient également sur la situation inquiétante de La Défense qui n’aura vu qu’une unique signature sur un petit 5 008 m².
 

En termes de mobilité, Paris confirme la forte captivité de ses entreprises alors même que les valeurs locatives s’envolent (700 €/m²/an pour la 1^ère main et 500 €/m²/an pour la 2^nde main). Le croissant ouest et la première couronne s’affirment comme territoire de report pour des entreprises venues de Paris comme de La Défense. Il faut dire que la recherche de bureaux de classe A neufs ou restructurés ne laisse que peu de choix dans la capitale, sous réserve d’être capable d’en supporter les loyers.

« D’année en année, la valeur médiane des grandes transactions de bureaux en Ile-de-France n’a cessé d’augmenter ; elle se positionne aujourd’hui à 450 €/m²/an à comparer à 350 €/m²/an il y a 10 ans, soit une hausse de 30% ! commente Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield. « Il faut maintenant ajouter au phénomène inflationniste de la concentration des mouvements à Paris, celui des coworkers, auteur de la moitié des prises à bail dans la capitale. Leur expansion à marche forcée met les loyers sous pression et redessine l’offre future de bureaux de demain.»
 

« Les résultats du 1^er semestre 2019 ont été décevants sur le segment des bureaux de plus de 5000 m² en Ile-de-France, avec une baisse quasi généralisée » conclut Ludovic Delaisse, Directeur général et Head of Agency Office & Industrial de Cushman & Wakefield. « Nous sommes plus optimistes en ce qui concerne le deuxième semestre compte-tenu des négociations en cours, ce qui devrait opérer un bon rattrapage ; dans ces circonstances, la demande placée pourrait bien atteindre les 900 000 m² en fin d’année. Mais attention aux enjeux qui ne sont pas les mêmes selon les territoires : l’effet Grand Paris devra se confirmer en première couronne et, à l’ouest, l’atonie du marché de La Défense incite à la prudence alors que les livraisons vont aller crescendo ». 

Carte des transactions de bureaux supérieurs à 5 000 m² en Ile-de-France au 1^er semestre 2019
 
 Source : Cushman & Wakefield

Dans un contexte où les investisseurs capitalisent sur le développement du Grand Paris Express et anticipent l’impact positif du Brexit dans leur stratégie d’investissement, la production de bureaux neufs dans le Grand Paris se maintient à un niveau historique. L’encours de production s’élevait ainsi précisément à 2 014 000 m² au 31 mars 2019. Les 125 opérations en cours à fin mars maintiennent le niveau élevé de la production de bureaux et le secteur dévoile un nouveau record avec 37 lancements de nouvelles opérations enregistrés, soit 23% de croissance sur 6 mois.

Ce dynamisme est notamment porté par les chantiers de la Défense et du Secteur des Affaires de l’Ouest qui ont vu chacun 130 000 m² lancés cet hiver. Dans ce contexte d’embellie, Deloitte souligne le rééquilibrage qui s’est amorcé au profit des marchés du Nord de Paris, ainsi que le retour très marqué de la production neuve dans le quartier de la Défense qui concentre 425 000 m² en chantier, soit plus de 20% de la production métropolitaine. Si les autres secteurs historiques de Paris et du Secteur des Affaires de l’Ouest restent dynamiques, l’encours de production dans les zones moins établies des Hauts-de-Seine est, quant à lui, plutôt faible. La Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne voient pour leur part des surfaces en chantier se maintenir à un niveau élevé avec une croissance observée cet hiver de 5%.

Le niveau des livraisons a connu également une forte hausse sur les 6 mois étudiés avec 34 chantiers achevés, et devrait rester élevé au cours des prochains semestres. Pour autant, les disponibilités, concentrées principalement sur les secteurs du Nord de Paris, restent maitrisées puisque seulement 25% de ces surfaces livrées étaient encore disponibles à fin mars.
Par ailleurs, l’activité locative reprend avec 285 000 m² commercialisés sur 6 mois dans 27 transactions, en ligne avec l’absorption moyenne du secteur sur un semestre.

L’Ouest parisien connaît un dynamisme sans précédent avec notamment l’ouverture de nouveaux chantiers d’envergure à la Défense. En effet, l’encours de production progresse de 5% sur 6 mois avec plus de 1 100 000 m² en chantier cet hiver dans le seul département des Hauts-de-Seine. Une production désormais supérieure de 45% à la moyenne historique de l’étude, ce qui représente à l’échelle du Grand Paris plus d’1 m² sur 2 en construction dans les Hauts-de-Seine. Ce dynamisme de l’Ouest parisien reflète le très bon niveau des mises en chantier qui ont plus que doublé sur 6 mois (+120%) particulièrement dans le Secteur des Affaires de l’Ouest et à la Défense. Quelques disparités géographiques subsistent néanmoins avec une légère diminution de son encours de production enregistrée par le Secteur des Affaires et le reste des Hauts-de-Seine qui demeure en deçà de sa moyenne historique.

Mais la dynamique initiée l’été dernier ne se dément pas avec près de 275 000 m² lancés dans 10 opérations cet hiver, principalement dans le Secteur des Affaires de l’Ouest et à la Défense. 30% des surfaces ont été lancées « en gris », dans le Secteur des Affaires de l’Ouest, et « en blanc » pour les autres, illustrant ainsi la confiance des investisseurs, tout particulièrement à La Défense. Les livraisons enregistrent également une croissancede 75% sur 6 mois et les perspectives sont à la hausse dans l’Ouest parisien jusqu’à fin 2019 et 2020. En termes de disponibilité, le niveau reste élevé avec notamment près de 215 000 m² attendus pour 2019.

L’hiver a vu six nouvelles pré-commercialisations dans l’Ouest parisien, une demande soutenue qui représente 50% de l’activité du Grand Paris. Néanmoins aucune nouvelle prise à bail n’est à noter dans le quartier de la Défense : l’attentisme semble être de mise avec les incertitudes qui entourent le Brexit, malgré d’importantes livraisons disponibles à court terme.

Après un pic d’activité en 2016-2017, l’encours de production de Paris intra-muros enregistre une chute de 33% sur un an et demi et ne représente désormais qu’un quart de l’encours du Grand Paris. Si cet hiver a connu une baisse de production neuve, le nombre de grues est quant à lui resté stable sur 6 mois avec 48 programmes en cours. Cette diminution s’opère malgré la surface des mises en chantier en augmentation de 35% par rapport à la précédente édition et cumule à 105 000 m². Ces nouveaux programmes restent néanmoins de taille modeste avec une moyenne affichée de 6 600 m² par opération de mises en chantier.

L’étude souligne également un retour vers la centralité dans Paris. Ainsi, Paris Centre Ouest (PCO) compte 33 opérations en cours, dont 24 sont concentrées sur le seul Quartier Central des Affaires (QCA), et totalisent 54% des surfaces en chantier. Les 12^e et 13^e arrondissements représentent 25% de l’encours de production. En termes de livraisons, le niveau reste élevé cet hiver avec notamment 16 chantiers livrés ces 6 derniers mois pour un niveau de disponibilités très faible (seulement 32 000 m² à fin mars). L’étude prévoit un ralentissement en 2019 du rythme de livraisons avant un retour à son niveau normatif en 2020.

Portés par les marchés du Nord de Paris, le Nord et l’Est parisiens maintiennent un niveau élevé de production neuve. Les départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne voient leur encours de production progresser de 5% en six mois. Sur un an, la croissance de la production s’établit à presque 50%, et le volume des chantiers en cours dépasse désormais les 400 000 m². Onze nouveaux chantiers, soit plus de 90 000 m² ont été lancés cet hiver et viennent dynamiser des marchés tertiaires moins établis. L’étude met en avant un certain rééquilibrage territorial de la production qui s’opère vers les marchés du Sud avec quatre opérations lancées à Cachan et Arcueil.

Parmi les nouveaux chantiers, seuls 11 500 m² ont été lancés précommercialisés. À l’échelle du Grand Paris, les départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne n’accueillent que 10% des surfaces lancées « en gris ».  Par ailleurs, avec le futur prolongement de la ligne 14, le proche Nord de Paris continue de polariser une part importante de la production neuve. Douze chantiers totalisant 190 000 m² sont situés dans la Plaine Commune. En termes de livraison, l’étude enregistre 70 000 m² dans cinq opérations livrées courant de l’hiver 2018-2019. L’année 2019 devrait connaître un niveau de livraisons important avec 170 000 m² annoncés d’ici la fin de l’année. Pas moins de 60 000 m² restaient disponibles au 31 mars 2019, dont 33 000 m² à Saint-Ouen et Saint-Denis et 23 000 m² à Montreuil. L’attentisme des utilisateurs dans ces marchés moins établis reste néanmoins prégnant avec seules quatre prises à bail dans quatre chantiers différents pour une surface totale de 21 000 m², soit 7% de l’activité à l’échelle du Grand Paris. Le « gris » représente ainsi plus 50% de la demande placée du secteur.

« À Paris intra-muros, le risque d’assèchement de l’offre neuve est marqué, ce qui devrait continuer de peser sur des valeurs locatives, déjà orientées à la hausse. Phénomène inverse dans les marchés de la Défense et, dans une moindre mesure, du Nord de Paris qui devraient tous deux voir leur offre neuve augmenter de manière significative. » conclut  Christian Gillet, Principal Real Estate Advisory.

« La géographie de ces grands mouvements est inédite sur deux aspects avec un marché parisien, QCA et autres, sur des plus hauts historiques et le retour de La Défense dans la cour des grands », souligne Magali Marton, directrice des Etudes de Cushman & Wakefield. A Paris, les transactions se sont multipliées dans le QCA comme dans d'autres arrondissements parisiens (12ème, 13ème et 19ème), permettant à la capitale d'afficher une part de marché inédite de l'ordre de 46%, et La Défense fait montre d'une vitalité spectaculaire avec 7 transactions et 133 000 m² placés, signe que ce marché est à nouveau plébiscité par les entreprises, dont une majorité fait son entrée dans le quartier d'affaires. A l'inverse, les résultats sont un peu décevants sur le Croissant ouest (4 mouvements pour un total de 33 000 m²). Le ratio de surfaces de première main - plus de 60% sur des bureaux neufs et restructurés - au sein de la demande placée reste important, et soulignel'attachement répété des grands utilisateurs pour ce type de locaux flexibles et compatibles avec les nouvelles formes d'organisation du travail.

Le taux de pré-commercialisation est demeuré stable, autour de 50%, les entreprises ayant aussi su saisir les opportunités de marché dans l'offre neuve immédiatement disponible. La médiane des valeurs locatives de leurs prises à bail sur ce gabarit de surfaces se positionne autour de 400 €/m²/an, en baisse d'une année sur l'autre (420 €/m²/an en 2015 et 440 €/m²/an en 2014), avec la moitié des surfaces transactées entre 290 et 530 €/m²/an. « Paris crée l'événement avec une part de marché record sur ce type de surfaces » ajoute Nicolas Coutant, Directeur du pôle Grands Comptes. « La capitale continue de séduire avec des éléments dequalité intrinsèque, et une centralité des immeubles ainsi qu'une majorité d'implantations réalisées à des valeurs locatives moyennes comprises entre 450 et 550 €/m²/an ».