De nombreux sous-segments immobiliers sont aujourd’hui perturbés par les évolutions du marché. L’immobilier ancien, par exemple, tombe sous le coup des nouvelles règlementations sur les passoires thermiques, interdisant la location de logements au faible score énergétique. Tout investissement s’accompagnerait donc de frais de rénovation ou d’un prix d’achat majoré pour cette même raison. L’environnement de taux est également une contrainte, durcissant les conditions de prêt et réduisant la marge d’achat des particuliers. Pour ce qui est du nouveau dispositif Pinel, il est moins pertinent au regard de l’inflation qui exigerait une adaptation des loyers, lesquels seraient plafonnés dans ce cadre. En effet, la hausse des matières premières et des coûts de l’énergie impliquent de bien anticiper son placement. De même pour la dynamique en régions, avec un prix au mètre carré en augmentation de 4% en fin d’année dernière. Tant de facteurs susceptibles de déstabiliser les investisseurs particuliers, qui disposent toutefois de solutions de placement toutes indiquées.

Investir dans des SCPI résidentielles est ce qui se rapproche le plus en termes d’objectifs – long terme (12 à 15 ans) et de transmission de patrimoine - de l’investissement locatif classique.  C’est également la solution la plus connue du grand public. Avec un rendement moyen de 4,17% en 2022 (source ASPIM), elle offre des avantages fiscaux en vertu des dispositifs Pinel et Malraux (dans le cadre de rénovations) et permet surtout d’assurer une diversification de ses placements et donc une prise de risque plus réduite. Viager, neuf, immobilier loi 1948, rénovations de passoires thermiques, immobilier urbain ou international… il existe pléthore de spécificités en matière d’investissement immobilier résidentiel accessibles grâce aux SCPI.  Avec un ticket d’entrée se situant généralement autour de 10.000 euros, et des frais d’acquisition équivalents voire meilleurs, elles peuvent être accessibles aux épargnants sans avoir à emprunter. Enfin, comme toutes les SCPI, elles permettent d’investir dans la pierre sans les contraintes liées à la gestion locative.

Les placements courts termes sont particulièrement recherchés en ce moment, face à une conjoncture incertaine. Le crowdfunding est la solution la plus indiquée pour générer des revenus  à horizon court dans l’immobilier. Avec une durée d’investissement comprise entre 24 et 36 mois, il offre une visibilité sur le projet financé  - le programme de construction et son avancée sont régulièrement communiqués aux investisseurs – et les seuils d’entrée, autour de 1000 euros, en font un placement très accessible. Ses rendements sont attractifs, 9,5% en moyenne (jusqu’à 12%), favorisés par de bonnes capacités de diversification au vu des faibles tickets d’entrée, mais la liquidité des actifs demeure cependant faible, tout comme le risque élevé en raison notamment des retards dans la construction ou d’un défaut des promoteurs, puisqu’il s’agit d’un investissement obligataire. Même si ce dernier cas est plutôt rare - on observait en 2020 un taux de défaut quasi stable à 0,74% - les tensions inflationnistes ainsi que la brusque remontée des taux perturbent le marché de la promotion immobilière. Investir dans les grandes villes peut alors contribuer à réduire le risque : il est plus aisé de trouver un repreneur en cas d’échec du projet au vu de la pression foncière.  Le club deal représente une deuxième option d’investissement court terme, à savoir un horizon de placement  de 5 à 8 ans maximum. Les dates d’entrée et de sortie du projet sont ainsi encadrées, là où la majorité des autres projets s’étend sur une vingtaine d’années. On retrouve de même la visibilité sur le projet financé, ainsi qu’un rendement espéré entre 6 et 10%. Les risques sont les mêmes que pour le crowdfunding, encore qu’il soit plus difficile de diversifier ses placements dans le cadre du club deal, qui exige des apports nettement plus conséquents, à partir de 100.000 euros. Toutefois contrairement au crowdfunding qui finance de la dette immobilière, le club deal permet d’investir dans la pierre.  A noter que ces deux stratégies sont intéressantes sur le plan fiscal : les revenus dégagés sont uniquement soumis à la flat tax, soit moins imposés que les solutions immobilières classiques, et ne viennent pas alourdir l’assiette fiscale car elles ne sont pas intégrées dans le calcul de l’IFI.  A propos de l'auteur : Jérémy Schorr est directeur commercial de Primaliance et de bienprévoir.fr.

La loi Pacte visant à rapprocher l‘épargnant de l’entreprise a encouragé la démocratisation du Private Equity. Pour preuve, le niveau de collecte record en 2021 s’élève à 118 milliards d’euros. Outre une législation favorable, la surperformance historique du non coté en comparaison aux marchés boursiers, fluctuant au gré des aléas sanitaires, économiques et géopolitiques, y est pour beaucoup. Tout comme la quête de diversification des investisseurs dans le contexte inflationniste que nous connaissons actuellement.
 

En plus de posséder les caractéristiques naturelles de couverture contre l’inflation, le marché immobilier est l’un des secteurs à proposer un large éventail de véhicules et sources d’investissement (SCI en assurance vie, crowdfunding, SCPI, OPCI, …). Jusqu’à présent réservé aux investisseurs institutionnels, le Private Equity Immobilier vient s’ajouter aux placements collectifs immobiliers disponibles pour les épargnants. 

Le Private Equity Immobilier regroupe les investissements réalisés sous forme de Clubs Deals, dont l’objectif est de réunir un groupe restreint d’investisseurs pour réaliser une opération immobilière d’ampleur afin d’en tirer une rentabilité élevée à moyen terme : TRI cibles compris entre 8 et 12% pour une détention généralement entre 5 et 8 ans¹. Souvent confidentiels, les Clubs Deals s’ouvrent aux particuliers avertis et plutôt aisés (ticket minimum de 100.000 euros) par l’intermédiaire d’une société de gestion, d’un Family Office ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. Il existe deux types de Club Deal, le Club Deal de Distribution qui génère des rendements réguliers chaque année, distribués sous forme de dividendes ou -  le plus courant - le Club Deal de Capitalisation, dont l’objectif est une forte plus-value immobilière, à horizon 5 à 8 ans, suite à une rénovation, une transformation de l’usage du bien en réponses aux tendances et évolution du marché (espaces de co-working, coliving, immobilier vert, …). Certaines opérations de club deals sont construites comme des opérations de Marchands de biens.

Si les avantages du Private Equity Immobilier sont réels, les risques demeurent toutefois proportionnels au dynamisme de ce type de placements et sont donc élevés et directement liés à la concentration des opérations. 

Parmi les risques, celui de la perte de tout ou partie de son capital, ceux liés aux retards de livraison des travaux ou à la défaillance du promoteur immobilier ou encore un impact négatif sur la valeur liquidative. 

C’est pour cette raison que le Private Equity Immobilier s’adresse avant tout à des investisseurs avertis - ou aux investisseurs dits professionnels - à même d’examiner en détails le projet du Club Deals : implantation, tension du marché, rareté du produit, besoins offerts à l’issue de l’opération…
Cette classe d’actifs qui a le double avantage d’être décorrélée des marchés boursiers et d’avoir une fiscalité attractive, notamment pour les opérations éligibles au PEA, qui profiteront de la flat tax, mais aussi pour les chefs d’entreprises qui recherchent à placer les plus-values de cession, profiteront dans certains cas des hospices de l’article 145 O b Ter.

A propos de l'auteur : Vincent Cudkowicz est directeur général de bienprévoir.fr et Primaliance.

En 2016, les taux resteront bas toute l'année. Alors pour tous ceux qui ne l'ont pas déjà fait, c'est encore le bon moment pour renégocier un crédit immobilier. Quelques conseils pour vérifier si l'opération est rentable.  

Les critères sont les mêmes que lorsqu'on souscrit un emprunt immobilier. Les banques vérifient la capacité d'endettement, la stabilité professionnelle, la tenue des comptes, le reste à vivre, etc…. En plus des documents habituels, les banques demanderont systématiquement une ou deux estimations immobilières pour vérifier que la valeur actuelle du bien est supérieure au montant du prêt à racheter. C'est une condition indispensable à l'opération. 

Très souvent, lors d'un rachat de prêt, il y a des pénalités de remboursement anticipé à payer. Ces pénalités sont limitées par la loi à 3% du capital restant dû, plafonnées à 6 mois d'intérêts. S'il reste 100 000 euros de capital à rembourser, cela équivaut à 3 000 euros. Dans ce type d'opération, la banque facture des frais liés à la garantie qui va couvrir le nouveau prêt (jusqu'à 1% du montant emprunté) ainsi que des frais de dossier à hauteur d'1% du montant de l'emprunt.Toutefois, par l'intermédiaire de CREDIXIA, le client est totalement exonéré des frais de dossier bancaire et courtage. Globalement, les frais liés à une renégociation de crédit varient entre 3% et 5% du montant emprunté.

Plus tôt fait, mieux c'est ! Au début d'un prêt, les intérêts représentent la plus grosse part c'est-à-dire qu'un emprunteur paie une grande partie des intérêts et une faible proportion du capital. Cette répartition s'inverse progressivement au fil du temps, si bien qu'à la fin du prêt il ne reste que le capital à rembourser. En conséquence, renégocier un crédit n'est intéressant que lorsque la part des intérêts est encore élevée, généralement au cours du premier tiers de la durée de vie du prêt. S'il ne reste que quelques années à payer pour un emprunt immobilier, une renégociation aura tendance à coûter plus cher. L'échéancier des remboursements permet de connaître avec précision la part respective des intérêts et du capital.

Tout le monde n'a pas forcément intérêt à renégocier son taux de crédit immobilier. De manière générale, le différentiel de taux entre l'ancien emprunt et le nouveau crédit doit être suffisamment important (entre 0,7 et 1 point) pour couvrir les frais liés à l'opération. Il n'existe cependant pas de règle car cela va dépendre de la situation des emprunteurs, des frais et de l'ancienneté du crédit. Pour vérifier si l'opération est rentable, il suffit de calculer la différence entre le montant total gagné grâce au nouveau crédit et les frais que cela engendre. D'après nos estimations, pour un couple qui a souscrit un prêt sur 25 ans d'un montant de 200 000 euros en 2010 au taux de 4.45%, économise 39 945 € en rachetant son prêt au mois de janvier 2016 au taux de 1,95% sur 19 ans.

La première étape est d'aller voir son banquier pour aborder le sujet avec lui. Cela ne permet pas forcément d'avoir un taux aussi bas qu'en changeant d'établissement mais la marge de négociation peut être intéressante car il n'y a pas de frais à engager. Si l'on choisit de faire racheter le prêt par la concurrence, l'avantage est de pouvoir bénéficier des taux actuels historiquement bas. Le plus simple est de confier son dossier à un courtier qui le présentera aux banques les plus compétitives, et, il en profitera pour renégocier aussi l'assurance emprunteur qui l'accompagne. Changer d'assurance peut permettre de réaliser jusqu'à 60% d'économie sur le cout total de l'assurance.