Arrondissement le plus à l'ouest de Paris, le 16ème arrive en tête des arrondissements les plus chers de Paris avec 4,01€ de charges moyennes au m2. Il est suivi par le 8ème arrondissement avec 3,28€/m2. « Les logements des arrondissements prestigieux du 16e et du 8e arrondissement présentent statistiquement plus d'agréments. Le gardiennage y est plus fréquent, tout comme les locations avec services (chauffage, internet, électricité) ce qui fait monter le prix des charges locatives », résume Nicolas Goyet, co-fondateur de Flatlooker. Quatre arrondissements situés à l'extrême nord et l'extrême sud créent la surprise avec des charges assez élevées. Il s'agit du 13ème arrondissement (2,98€/m2), du 18ème (2,93€/m2), du 14ème (2,91€/m2) et enfin du 19ème (2,91€/m2).

Ces arrondissements comportent souvent des logements plus récents avec des ascenseurs et du chauffage collectif, ce qui qui fait vite monter la facture des charges ! Contrairement à ce que l'on peut penser, les arrondissements centraux sortent leur épingle du jeu avec des charges en dessous de 2,9€ du m2. L'arrondissement central le moins cher est le 6ème arrondissement de Paris avec des charges moyennes s'élevant à 2,33€/m2. Il est suivi du 2ème arrondissement de la capitale puisque les charges sont à 2,44€ du m2. Autre arrondissement central peu coûteux : le 1er arrondissement de Paris qui jouxte le 2ème avec des charges de 2,54€ du m2. « Ce faible montant des charges locatives dans les quartiers centraux s'explique par l'ancienneté des immeubles. Mêmes si les rénovations y sont fréquentes et coûteuses, elles ne sont pas répercutées dans les charges locatives. Les prestations collectives telles que l'ascenseur ou encore le gardiennage n'y sont pas si fréquentes », explique Nicolas Goyet.

 

1. 16ème : 4,01€
2. 8ème : 3,28€
3. 15ème : 3,17€
4. 5ème : 3,14€
5. 13ème : 2,98€
6. 18ème : 2,93€
7. 19ème : 2,91€
8. 14ème : 2,91€
9. 4ème : 2,86€
10. 20ème : 2,77€
11. 3ème : 2,63€
12. 7ème : 2,61€
13. 12ème : 2,61€
14. 9ème : 2,58€
15. 1er : 2,54€
16. 11ème : 2,49€
17. 2ème : 2,44€
18. 20ème : 2,35€
19. 6ème : 2,33€
20. 10ème : 2,32€

 

 

La liste des charges locatives dépend de chaque immeuble et surtout de ce que chaque propriétaire fournit comme service à son locataire. Voici un détail précis de ce que peuvent inclure les charges locatives :
 

a)      Ascenseurs et monte-charge

• l'électricité,
• l'exploitation (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents),
• la fourniture de produits ou petits matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d'éclairage de la cabine),
• les menues réparations de la cabine (changement boutons d'envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques), et des fusibles.

b)     Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

• eau froide et chaude de l'ensemble des occupants,
• eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes, y compris la station d'épuration,
• eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs,
• produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau,
• fourniture d'énergie quelle que soit sa nature,
• exploitation des compteurs généraux et individuels et à l'entretien des épurateurs de fumée,
• réparation des fuites sur joints.

c)      Installations individuelles

• le chauffage et la production d'eau chaude, 
• ainsi que la distribution d'eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d'eau).

d)     Parties communes intérieures

• à l'électricité,
• à la fourniture de produits d'entretien (balais et sacs nécessaires à l'élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection,
• à l'entretien de la minuterie, des tapis, de vide-ordures,
• à la réparation des appareils d'entretien de propreté tels que l'aspirateur,
• aux frais de personnel d'entretien.

e)      Espaces extérieurs

• voies de circulation, 
• aires de stationnement, 
• abords des espaces verts 
• et équipement de jeux pour enfants.

f)       Taxes et redevances

• la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères,
• la taxe de balayage,
• la redevance assainissement.

L’engagement de campagne du candidat Macron aura été tenu dès la loi de finances initiale pour 2018 : pour 80% des ménages, la taxe d’habitation sera supprimée en trois tiers, au cours des trois exercices budgétaires à venir. Le Chef de l’État est même allé plus loin lors d’une récente intervention publique en disant qu’il lui paraissait inéquitable de ne pas accomplir le même geste pour le cinquième restant de la population. L’engagement d’Emmanuel Macron va jusqu’à prévoir une compensation auprès des bénéficiaires de cette taxe, les communes, dont elle constitue la première ressource. Au total, il est question pour ces collectivités locales d’une privation de l’ordre de 10 milliards d’euros, et plus si l’État procède à une suppression totale. Alors, dira-t-on, que demande le peuple des maires ?

Ils ne croient pas à la compensation. L’État les a déjà échaudés. Pas le même État, bien sûr, mais l’État est l’État et sa pente à la trahison budgétaire ne semble ni de droite ni de gauche ni du centre, mais bien partagée... C’est en tout cas la crainte, presque la conviction, des collectivités territoriales. Rien n’a pu rassurer les maires. Le Premier ministre a lancé des Conférences des territoires, en vain. À la dernière, le président de l’Association des maires de France, François Baroin, ne s’est même pas rendu, pour preuve que la confiance ne règne pas. Qui va faire les frais de cette mésentente cordiale entre l’État les collectivités locales ? Le logement de façon certaine et on le voit venir.

Nombre de maires ont averti : privés des moyens de l’action, ils devront se rattraper sur l’autre taxe à leur main, la taxe foncière. C’est dire qu’on va déshabiller Pierre pour habiller Paul, faire peser sur les seuls propriétaires ce qui incombait à tous les habitants. Le risque serait tellement avéré que le gouvernement ferait voter en hâte une disposition pour limiter les augmentations de taux que les maires seront tentés d’obtenir de leurs conseils municipaux. D’autant que le Président de la République a fermé une porte qui aurait pu donner de l’air aux collectivités: la révision des bases cadastrales, ces valeurs sur lesquelles sont calculées les taxes d’habitation et foncière et qui datent de 1970. Un autre espoir s’éteindra: celui que les droits de mutation à titre onéreux, que l’on nomme improprement les « frais de notaire » baissent enfin.

Les trois niveaux de collectivité locale en captent l’essentiel, dont les communes. Le raidissement des relations entre État et élus territoriaux éteint toute possibilité d’un accord en faveur d’une modération de cet impôt. Le tableau ne serait pas complet si l’on ne mesurait pas le plus lourd préjudice qui pèsera sur le logement en cas de dégradation durable de l’ambiance entre le gouvernement et les maires : le recul de la construction. On désigne du doigt les maires malthusiens qui ne veulent pas que sortent de terre de nouveaux immeubles dans leur ville, de peur de bouleverser les équilibres sociologiques et de perdre les élections. Si ce réflexe existe, il n’est pas la principale cause des réticences des élus. Un programme de 30 ou 50 logements, c’est un besoin de services supplémentaires, qui coûtent à la collectivité. Une crèche, une antenne de police des transports en commun …, bref les habitants arrivent avec de légitimes attentes. Dans l’incapacité d’y répondre, l’élu préfèrera ne pas autoriser un promoteur à construire.

On le voit, le logement pourrait vite être le grand perdant des tensions entre État et collectivités locales. Le logement et surtout les projets des ménages, leur mobilité, la démographie, la productivité au travail, la vie du pays en somme, que l’activité du marché résidentiel conditionne tellement. Il est urgent que nos dirigeants anticipent et éloignent pour les Français cette terrible menace. Ils ne leur pardonneraient pas de leur faire payer ce lourd tribut !

A propos de l'auteur : Olivier Colcombet est directeur général de Digit RE Group.

L’objectif de ces changements est de mieux orienter les investissements tout en offrant plus de visibilité aux acteurs du logement. De 2018 à fin 2021, ces aides seront « mieux ciblées pour construire plus vite en zone tendue et soutenir la revitalisation dans les zones détendues », selon le porte-parole du gouvernement. Concrètement, 900 villes ne seront plus éligibles au dispositif à partir de 2018. De nombreux territoires périurbains exclus sont donc exclus du dispositif Pinel version 2018. Seules les zones tendues, où la demande des logements excède fortement l’offre sont concernées.. Les investisseurs des zones B2 et C ne pourront donc plus bénéficier du dispositif à partir de 2018. Jusqu'à maintenant, ces zones, surtout périurbaines ou rurales, pouvaient être éligibles au Pinel sous réserve d’un agrément préfectoral. Pour rappel, le dispositif Pinel a, dans un contexte de taux de crédit immobilier historiquement bas, permis de soutenir grandement le secteur de la construction ces dernières années.

Une nouvelle qui n’a pas été bien reçues par les acteurs du secteur. Dans un communiqué, la Fédération française du bâtiment (FFB) a ainsi fait part de son inquiétude : « Cette restriction ne pourra que contribuer à accentuer la fracture territoriale, pourtant au cœur des préoccupations gouvernementales, alors que, là aussi, les besoins existent. » Pour les contribuables, la loi Pinel demeure encore un bon moyen de défiscalisation. D’autant plus que la baisse des zones concernées devrait permettre une hausse des prix des biens immobiliers au moment de la revente.

La dynamique de l’offre est également positive, mais dans une moindre mesure : les mises en vente de logements progressent de +4,5%, mais elles restent insuffisantes car contraintes par la difficulté de concrétiser rapidement des projets immobiliers (rareté du foncier, allongement de la durée d’instruction, recours abusifs). Cet effet de ciseau se traduit par une nouvelle réduction de la durée d’écoulement (10,1 mois au 30 sept. 2016) et une  tension maitrisée sur les prix (+3,4%). Au 3ème trimestre 2016, l’Observatoire FPI enregistre une nouvelle hausse des    ventes totales de logements (au détail, en bloc et résidences) qui atteint +25,1 % par rapport au 3ème trimestre 2015, avec un total de 31 824 logements réservés.

Cette évolution s’inscrit dans la continuité du 1er semestre durant lequel les ventes avaient progressé de +22,7%. Tous les segments de marché contribuent à cette dynamique des ventes : ventes au détail (+27,6%, soit 5 531 de plus qu’au T3 2015), ventes en bloc à 4 997 unités (+13,8%) et ventes en résidences services à 1 250 unités (+25,0%). L’activité commerciale est toujours portée tant par les ventes aux ménages investisseurs (+27,2%) que par les ventes à propriétaires occupants (+28,1%) : l’investissement locatif et l’accession tirent simultanément la croissance du marché. Dans un contexte favorable (faiblesse des taux d’intérêt et soutiens de l’Etat), l’annonce du maintien du PTZ et des aides à l’investissement locatif pour 2017 dès le mois d’avril 2016 a donné au marché une visibilité suffisante pour éviter tout effet de « stop and go » à court terme.

 

Ces décisions sont de nature à entretenir la confiance des ménages, à contenir l’attentisme des années électorales et, in fine, à conforter les ventes en 2017. Pour les professionnels, cela assainit les perspectives des mois à venir, avec une demande qui ne devrait pas connaître de chute brutale au premier trimestre. Cette situation confirme que la politique du logement a d’abord besoin de visibilité et de stabilité et la FPI continuera de porter cette revendication auprès des décideurs publics. S’agissant de l’offre nouvelle, les mises en ventes progressent, ce qui témoigne de la volonté des promoteurs de répondre aux attentes des ménages et des investisseurs, mais à un rythme moins élevé que les ventes (+4,5%, avec 19 847 lancements commerciaux au T3 2015), ce qui a pour effet de réduire le niveau de l’offre disponible (‐0,6%) qui atteint désormais 10,1 mois théoriques de commercialisation (contre, 12,4 mois au 3ème trimestre 2015 et 14 mois en 2014).  L’insuffisance des mises en vente face à une demande croissante n’est pas sans conséquence sur les prix dont l'évolution, sur la France entière, est de +3,4% en 12 mois.

L’évolution des ventes de logements depuis le début de l’année, tant pour le neuf que pour l’ancien, confirme l’intérêt des ménages pour la pierre. Le succès du marché du neuf témoigne particulièrement de la capacité des promoteurs à répondre à leurs attentes en termes de qualité du bâti, de localisation, d’insertion dans la ville ou de performance environnementale.   Toutefois, face à cette demande qui se renforce durablement, et qui est porteuse de croissance et d’emploi, le rythme des lancements commerciaux, bien qu’en progression, ne suffit pas à réduire la pression sur l’offre commerciale. Celle‐ci, qu’il s’agisse de logements en projet, en cours de construction ou livrés, représente 10,1 mois de commercialisation à fin septembre. Cette moyenne nationale masque une situation de tension particulière dans plusieurs grandes agglomérations, ou le stock peut descendre jusqu’à 7 mois. La FPI s’inquiète des résultats de cet indicateur, très suivi des professionnels, qui révèle des tensions sur un marché où le rythme des lancements de nouveaux projets est insuffisant pour contenter la demande.

Plus de la moitié des Français déclarent que le budget consacré au logement représente plus de 30% de leur budget global. 
Et, lorsqu’on les interroge sur le paiement de ces dépenses, 33% affirment avoir déjà rencontré au moins une fois des difficultés pour les honorer (loyer, mensualité de prêt, impôts fonciers…). Sans surprise, les individus de catégories socio-professionnelles inférieures et aux plus faibles revenus sont plus touchés par ces difficultés de paiement : 46% pour les revenus annuels inférieurs à 24 000€. 
Les locataires semblent en outre avoir plus de mal à régler ces charges : 39% des locataires témoignent avoir eu au moins une fois des difficultés de paiement. 

Enfin, les inégalités hommes-femmes sévissent aussi dans ce domaine puisque 37% des femmes déclarent avoir rencontré au moins une fois des difficultés de paiement contre 28% des hommes. 26% des personnes interrogées ont déjà rencontré des difficultés à payer la taxe d’habitation ou la taxe foncière Le règlement des impôts - taxe d’habitation ou foncière - arrive en tête des difficultés de paiement devant les dépenses en énergie et les celles de loyer ou mensualités de prêt. Ces difficultés sont partagées de la même façon sur l’ensemble du territoire, quel que soit la région d’habitat.

Qui paie la taxe d’habitation ou foncière dans le couple ? Il semblerait qu’elle soit divisée en deux : 62% des femmes et 54% des hommes déclarent en effet payer cet impôt à part égale. Cependant, 38% des hommes (vs 18% des femmes) assurent payer les impôts locaux principalement eux-mêmes dans le couple… Alors, info ou intox ?