Les caractéristiques d’une opération en LMNP

6 Février 2015
Antoine Balduino
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La mise en place d’une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) consiste en la location d'un logement (chambre ou appartement) meublés permettant au locataire d'y résider dans l'immédiat. L'appartement loué en meublé se doit d'être opérationnel au moment de sa mise en fonction et donc posséder : literie, équipements de cuisine, chauffage, meubles de rangements, réfrigérateur, table et chaises....

Les types de LMNP

Les opérations en LMNP reposent sur des biens immobiliers dit de service. Il existe différentes résidences de service ayant chacune une cible de clientèle particulière. Une résidence de service permet d’être assujetti à la TVA et dont d'obtenir le remboursement de la TVA au taux de 20 % sur le prix du logement neuf (celle-ci sera remboursé par le Trésor public) et se doit de proposer au moins trois des quatres services suivants afin d’accéder au titre de résidence services :
 
- Mise en place de petits déjeuners.
- Réception des clients.
- Maintenance des locaux.
- Fourniture du linge de maison.
 
Les résidences de service visent différents types de clients selon la situation géographique de la résidence.  Il existe quatre grands types de résidences de services en LMNP :
 
  1. Les résidences étudiantes.
  2. Les habitations touristiques et de tourisme d’affaire.
  3. Les logements pour seniors.
  4. Les centres d’hébergements pour personnes âgées dépendantes EHPAD.

Les avantages d’un investissement en LMNP

La mise en place d'une opération en LMNP se doit de conserver deux caractéristiques pour ne pas obtenir le statut Professionnel (LMP). Les revenus de la LMNP ne doivent pas excéder 23000 euros brut par an ou ne pas représenter plus de 50% des ressources de la personne possédant le bien immobilier.
 
Une fois que le statut LMNP  est confirmé, il reste à choisir quel régime fiscal vous optez. Le choix du régime fiscal est important car c’est lui qui va vous faire bénéficier des avantages recherchés. En matière de fiscalité LMNP, deux cas se présentent :
 
  • Le régime micro-BIC : les recettes sont inférieures à 32 900 euros par an dans ce cas vous bénéficierez d'un abattement de 50% des revenus de la LMNP.
  • Le régime réel : les recettes sont supérieures à 32900 euros dans ce cas vous pourrez déduire des recettes les charges et amortissements liés à l’achat du bien. Ce régime peut être choisi sur simple décision mais devient obligatoire après 32900 euros de revenus annuels.
 
Il faut savoir que dans le cas du régime réel, l’ensemble des amortissements sont reportables indéfiniment afin de venir diminuer impôt sur le revenu lié aux loyers du bien (IR). L'option pour le régime fiscal réel étant la plus logique et donc la plus utilisée dans le cas d’un investissement LMNP.
 
L’investissement en LMNP est utilisé afin de venir réduire la pression fiscale des loyers de l’investisseur grâce aux amortissements du bien, tout en venant constituer un patrimoine immobilier. Ce type de d'investissement étant généralement utilisé afin de préparer une retraite confortable pour l’investisseur.

Pour une revente LMNP optimale

La revente d’une opération en LMNP présente divers avantages. La revente LMNP permet entre autre de disposer de fonds tout en conservant certains des avantages de ce statut. Ceci à condition que le bien immobilier ait été conservé durant une certaine période. Dans le cas d’une conservation du bien pendant plus de 20 ans alors la TVA récupérée lors de l'achat du logement neuf n’aura pas à être remboursée.

La revente LMNP assurera le maintien de la TVA au profit du vendeur qui pourra alors conserver ses réductions jusqu'à leur épuisement. De plus, si le logement LMNP à été conservé pendant 22 années consécutives alors la plus-value générée par rapport au prix initial d’achat sera exonéré d'impôts sur le revenu (IR).

 
Il est cependant utile de garder à l’esprit que ce type de placement se fait généralement sur du long terme. Par ailleurs, le fait de cumuler plusieurs opérations en LMNP permet d’accéder au fameux statut LMP. Ce dernier est une des meilleures possibilités de détention d'un patrimoine immobilier en France.


Antoine Balduino

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