La production parisienne de bureaux neufs se maintient

20 Décembre 2012
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Le dernier baromètre Crane Survey réalisé par Deloitte montre que le marché francilien de la production neuve est stable et qu'il fait preuve de résilience depuis plusieurs semestres dans un contexte économique difficile. On retrouve la même tendance dans l'immobilier. Ainsi, après deux semestres consécutifs de hausse, la production neuve, à Paris et en première couronne, se stabilise à son niveau moyen historique à 1 340 000 m² au 30 septembre 2012, mais toujours loin des pics de construction de 2007-2008.

Les écarts de valeur vont se creuser

La production parisienne de bureaux neufs se maintient
Les livraisons intervenues sur la période, commercialisées à 70%, ont été soutenues par l’achèvement de deux opérations de grande taille : Carré 92 à Gennevilliers (87 500 m²) et boulevard Macdonald dans le 19ème (41 000 m²). Celles-ci ont permis d’atteindre le niveau moyen de livraison constaté depuis 2003. L’année 2013 connaitra un nouveau pic de livraisons avec plus de 760 000 m², dont 495 000 m² de surfaces disponibles viendront alimenter le marché, l’équivalent du volume annuel total de livraisons de chacune des deux années précédentes.

La production neuve parisienne, déjà faible lors de la précédente édition, recule à nouveau de 20% à seulement 200 000 m². Six opérations ont été livrées à Paris, totalisant 65 000 m², soit un recul de 10% sur la période écoulée. Tous arrondissements confondus, la demande placée annuelle dans le neuf à Paris atteint en moyenne 170 000 m² sur les quatre dernières années. L’offre neuve disponible n’est que de 115 000 m² et seulement 125 000 m² disponibles seront livrés au cours des trois prochaines années. Intra-muros, la rareté de l’offre neuve exercera une pression positive sur les valeurs locatives du "prime".

Avantage locataire

Le département des Hauts-de-Seine concentre 850 000 m² en chantier ; 75% de ces surfaces sont disponibles. Cinq des dix plus grandes surfaces disponibles en chantier se situent à La Défense, totalisant 264 000 m², avec des tailles unitaires comprises entre 34 000 m² (Tour Athéna) et 78 000 m² (Eqho). Le recul significatif de l’activité locative depuis 2007 et sa quasi-atonie en 2012 n’empêchent pas le lancement de nouvelles opérations "en blanc", avec deux chantiers ajoutant 57 000 m² disponibles à livrer en 2014 (Tour Chartis et Tous Athéna).

La faiblesse de la demande placée exprimée dans le département traditionnellement actif est une nouvelle fois confirmée. Outre Yves Rocher et Schneider, seul Eiffage à Clichy s’est engagé dans ce secteur et sur seulement 4 500 m², alors que le département rassemble 62% des surfaces en chantier à Paris et en première couronne. "L’afflux de livraisons en 2013 va encore améliorer la position des locataires dans les négociations locatives en dehors de Paris ; le "prime" intramuros leur permettra nettement moins de marge de manœuvre", commente Brice Chasles, Associé Real Estate Advisory chez Deloitte.

La production "verte"

Le ralentissement de la production neuve en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne s’accentue. Pour le deuxième semestre consécutif l’activité de construction y est plus faible qu’à Paris en nombre d’opérations et en surface, abstraction faite du Campus SFR. Une seule opération a été lancée « en blanc » sur la période écoulée, à Saint-Denis, ce qui représente un fort recul par rapport aux sept recensées dans la précédente édition. Saint-Denis concentre cinq opérations en cours de construction. Seul le Campus SFR y est pré-loué, laissant près de 55 000 m² disponibles. Résultat du faible niveau d’activité de l’année 2011, aucune opération n’a été livrée à Saint-Denis sur les six mois écoulés.

Le constat se confirme ce semestre : le pourcentage d’immeubles faisant l’objet d’une certification environnementale multicritère et/ou d’un label énergétique croit légèrement, de 89% à 92.5% soit 74 bâtiments sur 80. Le phénomène de certifications multiples s’intensifie au détriment de la certification unique. Il représente désormais 58% des immeubles en chantier au 30 septembre 2012, contre 42% cet été, avec une prépondérance de la combinaison HQE-BREEAM (28% des immeubles en chantier). Avec 42% des opérations, la certification HQE seule demeure la certification la plus largement utilisée à Paris et en première couronne.




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