Pour s'assurer de la réussite de son projet d'acquisition immobilière, La Centrale de Financement recommande de :
 

1. Se faire accompagner par un professionnel du crédit immobilier

Recourir à un courtier en crédit immobilier présente de nombreux avantages pour les acquéreurs. Celui-ci accompagne l'emprunteur de la conception de son projet d'achat à l'acquisition effective du bien, en lui assurant les meilleures conditions d'emprunt, tant en matière de taux de crédit qu'en matière d'assurance sur le prêt.
 

Sur un marché du crédit immobilier particulièrement tendu, caractérisé par une vigilance accrue des banques, le courtier instruit des demandes de prêt en tenant compte de l'ensemble de leurs caractéristiques : il s'assure de la capacité d'emprunt des ménages acquéreurs (35% d'endettement maximum sur le revenu net mensuel) et du maintien d'un reste à vivre suffisant leur permettant de subvenir à leurs besoins.
 

« Depuis le début de la crise sanitaire, les banques sont devenues plus vigilantes. Elles ont besoin de s'assurer de la solvabilité des emprunteurs et de veiller à leur sérieux en matière de gestion financière. Elles prêtent notamment beaucoup d'attention à la gestion du compte courant et de l'éventuelle épargne. » constate Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de Financement.
 

2. Prévoir 10% d'apport minimum

Pendant la crise sanitaire, le pourcentage d'apport moyen demandé par les banques a connu une forte hausse et s'est imposé comme un critère indispensable à la réussite de son investissement immobilier : entre 2020 et 2021, celui-ci a augmenté de 3,5%, passant de 10,4% à 13,9% du montant global du prêt moyen. Ce paramètre s'est appliqué à la majorité des profils d'emprunteurs. Il est devenu incontournable pour les primo-accédants qui ont eu recours, de plus en plus, au soutien financier de leurs ascendants.
 

« Depuis le début de la crise, nous constatons une hausse significative du nombre de donations dans le cadre des demandes de prêt effectuées par les primo-accédants. Une évolution qui peut notamment être corrélée au faible niveau de rémunération de l'épargne, ayant probablement incité une partie des ascendants à lui trouver une autre utilité ou à transmettre une partie de leur héritage plus tôt. » explique Sylvain Lefèvre.
 

Dans quelques cas exceptionnels, le prêt a pu être accordé sans apport. Cela s'est en effet vérifié pour certains profils répondant à des critères très stricts : des salariés en CDI travaillant dans des secteurs peu ou pas impactés par la crise et bénéficiant d'un revenu annuel supérieur au revenu moyen d'un primo-accédant (soit 41 447 €).
 

3. Porter une attention particulière aux délais d'obtention du crédit

Dans le cadre du compromis de vente, il est nécessaire de faire attention au délai d'obtention du crédit, surtout dans les zones tendues dans lesquelles les banques sont soumises à de nombreuses demandes de prêts. La Centrale de Financement conseille, dans ce cadre, de négocier un délai d'environ 70 à 75 jours avec le vendeur plutôt que de s'en tenir aux 60 jours minimums, afin de s'octroyer un délai suffisant à l'obtention de son prêt...
 

4. Ne pas banaliser l'achat d'un bien

L'emprunt immobilier correspond à l'un des achats les plus importants des ménages français. Il représente plus d'un tiers de leurs dépenses annuelles. Ce n'est donc pas un investissement dans lequel s'engager à la légère ! Tandis que de plus en plus de Français choisissent des biens situés à la campagne, La Centrale de Financement recommande d'être particulièrement attentif à la ville dans laquelle le ménage souhaite s'installer.
 

« Il est important de prêter attention au dynamisme économique et démographique de la ville choisie, en analysant précisément les plans d'urbanisme envisagés par la municipalité, les réseaux de transports, l'accessibilité des crèches, des écoles... afin de se garantir une vie épanouissante une fois installés mais aussi une plus-value à la revente ! Car, bien que les prêts soient contractés en première intention sur 22,5 ans, en moyenne, nous constatons que ceux-ci sont majoritairement remboursés au bout de 8,5 ans (soit en raison d'une évolution professionnelle avec mutation, d'un agrandissement de la famille, ou encore d'une séparation du couple...).

Par ailleurs, avec l'inflation du prix de l'énergie et la mise en place d'un nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), il est également primordial d'être particulièrement attentif à la performance énergétique du bien, en anticipant les coûts qui pourraient être générés dans ce cadre... L'acquisition immobilière n'est donc définitivement pas un investissement à banaliser ! » ajoute Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de Financement.

Le mois d'octobre 2021 débute par une baisse des taux de crédit immobilier sur la plupart des durées de prêt. Ainsi, avec les taux annoncés ce mois-ci, un emprunteur contractant un prêt d'un montant de 180 000 € sur 25 ans à 1,18 % verra sa mensualité s'élever à 693,18 euros pour un coût total de crédit de 27 954 euros, soit 2,63% de moins que le mois précédent (correspondant à une économie de plus de 750 euros) pour un prêt de la même durée et du même montant.

Évolution des taux

Les taux immobiliers moyens d'octobre 2021 par durée d'emprunt

Les conditions de taux généralement constatées sont en baisse de 0.015 %, en moyenne, pour toutes les durées de prêt confondues. Dans le détail : la baisse de taux de crédit la plus significative s'observe pour les prêts contractés sur 25 ans, avec une diminution de 0.03 % par rapport à septembre 2021. Pour une durée de prêt de 15 ans et 20 ans, la baisse des ta8ux est de 0,02% par rapport au mois précédent, et pour les prêts contractés sur 10 ans et 12 ans, elle est de 0,01%. Seuls les taux de crédit appliqués aux prêts contractés sur une durée de 7 ans sont restés stables d'un mois sur l'autre.
 
 
 
 

Durée de prêt	Taux fixes de septembre 2021	Taux fixes d'octobre 2021	Evolution	Remboursement mensuel pour 10 000€ empruntés
7 ans / 84 mois	0.51 %	0.51 %	=	121.21 €
10 ans / 120 mois	0.62 %	0.61 %	-0.01 %	85.92 €
12 ans / 144 mois	0.70 %	0.69 %	-0.01 %	72.38 €
15 ans / 180 mois	0.79 %	0.77 %	-0.02 %	58.84 €
20 ans / 240 mois	0.96 %	0.94 %	-0.02 %	45.72 €
25 ans / 300 mois	1.21 %	1.18 %	-0.03%	38.51 €

L

Si vous disposez déjà de crédit(s) à la consommation, assurez-vous que votre taux d’endettement reste dans les critères établis par les autorités financières. Préparez votre projet au mieux en reprenant toutes vos sources de revenu et vos charges non attenantes au futur bien. Vous pouvez également vous tourner du côté des dispositifs mis en place par l’Etat afin de faciliter l’accession à la propriété tels que le PTZ,PAS ou PEL Ainsi, vous pourrez déterminer une enveloppe globale (frais de notaire inclus ou non) et préciser votre projet immobilier :

> le choix de l’ancien ou du neuf
> la superficie de votre bien
> sa localisation
> la possibilité d’adjoindre des travaux ou non

Comme l’explique Partners Finances, spécialiste en solutions financières depuis 1996, dans un article détaillé sur la renégociation de crédit immobilier, il semblerait que la période post-confinement soit plutôt favorable à ce genre d’opération. En effet, comme précédemment stipulé, le HCSF note « que les taux sur les crédits immobiliers restent à un niveau proche de leurs plus bas historiques ».

Attention, il existe une différence entre une renégociation et une restructuration. Renégocier son crédit immobilier concerne uniquement ce crédit en particulier. En fonction du capital restant dû et de votre taux de défaut, il sera plus ou moins aisé de négocier. Les points sur lesquels il est possible de revoir les termes de votre contrat sont notamment :

> le taux d’intérêt
> la durée de remboursement
> l’assurance emprunteur...

Le capital, évidemment, restera inchangé. Cette négociation peut être menée par vous-même ou par un courtier. Une différence notable est que la renégociation de prêt immobilier n’engendre pas d'indemnités de remboursement anticipé (IRA) ni de frais de dossier si vous restez dans la même banque. Cependant, si vous passez par un courtier, il consultera plusieurs organismes bancaires. Cela peut, certes, impliquer des IRA et des frais de dossiers mais la négociation sera certainement plus intéressante. La restructuration de crédit immobilier, quant à elle, implique la réorganisation de vos crédits qu’ils soient à 100% immobilier ou constituent au moins 60% de l’ensemble de vos dettes. Alors un rachat de toutes les créances s’effectue afin de lisser le taux, les mensualités et les durées. Cette opération aussi appelée regroupement de crédits permet d’optimiser son taux d’endettement et de réorganiser sa dette en fonction de ses besoins.

La notion d’intelligence économique : L’intelligence économique est l’ensemble des activités coordonnées de collecte, de traitement (d’analyse), de diffusion et de protection de l’information utile aux acteurs économiques, obtenue légalement, dans les meilleures conditions de qualité des délais et des coûts. On peut y ajouter les actions d’influence et de notoriété. Sur cette notion, reportez-vous à l’article du blog sur l’intelligence économique.

Moins de papier, moins de besoin de personnel d’archivage, moins de déplacements, possibilité de travail à la maison… La dématérialisation permet à l’entreprise de gagner en réactivité : vous trouvez vos documents en un clic et pouvez les transmettre immédiatement dans le monde entier. De plus, vos documents peuvent s’adapter en temps réel en cas de modifications. Depuis novembre 2014, Banque Casino propose la dématérialisation des documents ces clients. Ces derniers peuvent envoyer leurs documents sous forme numérique (bulletins de salaires, déclaration fiscale, contrat...) avec signature électronique pour garantir la sécurité. Ils peuvent déjà de cette façon souscrire à un prêt personnel ou à un crédit renouvelable. Une bonne manière d'innover dans le secteur très traditionnel du crédit à la consommation. Les clients peuvent désormais faire leur demande de prêt en ligne de bout en bout, sans se déplacer ou bien sûr garder le choix de finaliser leur contrat initié sur le Web dans les agences ou espaces financiers des Hypermarchés Casino pour un accompagnement personnalisé.

L’enjeu environnemental n’est pas non plus à négliger. Selon une étude, la dématérialisation permet d’économiser 15 tonnes de papier. Sans compter la réduction des déchets rejetés par les entreprises (emballages, cartouches d’encre…) et la limitation des déplacements qui entrainent des rejets de gaz à effet de serre. Selon l’étude « Smart 2020 : Enabling the low carbon economy in the information age», la réduction totale d’émissions de CO² liées à la dématérialisation s’élève à 500 000 tonnes. Alors que les entreprises sont de plus en plus sollicitées par ce sujet, la dématérialisation répond parfaitement aux enjeux posés par le développement durable.