« La SCPI de rendement a pour objectif de distribuer des loyers réguliers aux souscripteurs. Elle vise donc les personnes en quête d’un complément de revenu et celles qui sont à la recherche d’une valorisation progressive de leur capital, la valeur des parts de SCPI étant réévaluée de manière périodique. » Atteste M. Antoine Cesari de Portail-SCPI.fr
 Il existe plusieurs types de SCPI de rendement. Premièrement, la SCPI diversifiée qui, comme l’indique son nom, adopte une approche diversifiée pour garantir une performance régulière (commerces, bureaux ou entrepôts). Deuxièmement, la SCPI de commerces se spécialise dans des murs de magasins en misant sur les meilleurs emplacements. Troisièmement, la SCPI de bureaux cible l’immobilier qui se situe dans les grands quartiers d’affaires. Ensuite, la SCPI régionale investit dans différentes sortes de biens en se focalisant sur une zone géographique sélectionnée pour son dynamisme. Enfin, la SCPI spécialisée vise uniquement un secteur d’activité comme le tourisme ou encore la santé.

La SCPI fiscale fait bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Elle permet en effet de profiter d’une réduction d’impôt en fonction du type de SCPI souscrit. Son principe est de générer une réduction fiscale qui s’applique sur les impôts sur le revenu ou bien les revenus fonciers. Ce produit se décline en de nombreuses catégories. Premièrement, la SCPI de déficit foncier investit dans des biens à rénover. Elle permet d’imputer, sous certaines conditions, le montant total ou partiel des travaux effectués au revenu global. Deuxièmement, la SCPI Malraux se concentre sur des biens classés. Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt de 22 à 30 % du montant des travaux de rénovation. Enfin, avec la SCPI Pinel, les souscripteurs profitent d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % de la somme investie.

Moins répandue, la SCPI de plus-value, aussi connue sous l’appellation de SCPI de valorisation ou SCPI de capitalisation, n’a pas pour objectif la distribution régulière de revenus. Comme le laisse supposer son nom, elle a pour but d’acquérir des immeubles destinés à être revendus afin d’enregistrer une plus-value au moment de la revente. En effet, entre la date de souscription et la période de revente de leurs parts, les investisseurs peuvent profiter d’une progression considérable du capital immobilier. Les biens à acheter sont donc choisis selon leur potentiel de revalorisation. Il est également envisageable d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété pour générer de la plus-value. Dans ce cas de figure, les investisseurs acquièrent les parts pour une partie de leur valeur, et au terme de la période du démembrement, ils en deviennent pleinement propriétaires.

Source : https://www.enquete-debat.fr/immobilier/comprendre-linvestissement-en-scpi/
 

Seul inconvénient, les SCPI sont fortement imposées. En effet, les loyers sont traités comme des revenus fonciers soumis à la tranche marginale d’imposition du souscripteur. Pour un contribuable dont ce taux est égal ou supérieur à 30 %, le placement perd  vite de son intérêt. Et en cas de revente, l’impôt sur la plus-value s’élève au plus à 19 %. Le souscripteur bénéficiera d’un abattement selon la durée de détention des parts. Au bout de vingt-deux ans, il bénéficie d’une exonération totale.
 
Il existe néanmoins des solutions pour réduire l’imposition sur les plus-values. La plus intéressante reste l’utilisation de l’effet de levier du crédit. Les intérêts d’emprunts peuvent être en effet déduits des revenus fonciers générés. Les taux bas constatés actuellement ne font qu’accentuer le phénomène. En empruntant à moins de 2 % sur vingt ans et en plaçant à près de 5 % net de frais et brut d'impôt, l’opération se financera essentiellement grâce aux loyers reçus.

Au vu des frais d’entrées qui s’élèvent en moyenne à 10 %, il est essentiel de penser cet investissement sur le long terme, au minimum dix ans. Le SCPI à crédit peut ainsi devenir une solution parfaite pour générer des compléments de revenus pour votre retraite. Pour espérer le meilleur rendement, ne cédez pas aux charmes de votre banquier qui tentera de vous vendre une SCPI gérée par son établissement ou une de ses filiales. N’hésitez pas à aller voir la concurrence en leur demandant leur performance passée. Car, même si elle n’indique en rien celle du futur, elle permet d’avoir une visibilité sur le potentiel de la SCPI.

Les SCPI, pour sociétés civiles de placement immobilier, permettent de percevoir des revenus réguliers sans contrainte de gestion. Cela consiste à acheter des parts de sociétés qui investissent dans de l’immobilier professionnel (murs de boutiques, bureaux, etc.). En contrepartie, ces dernières assurent la gestion locative du parc et reversent aux souscripteurs une quote-part des loyers encaissés. 

Les SCPI ont à leur disposition diverses méthodes afin de faire fructifier leurs investissements immobiliers. Elles peuvent par exemple agrandir la surface utilisable, remettre les locaux à neuf ou bien les améliorer. Ces investissements serviront à développer les recettes perçues et augmenteront le rendement de la SCPI.
 
Les SCPI sont des organismes réglementés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et sont donc soumis à un ensemble de lois les obligeant à tenir un degré élevé de transparence. Ceci permettant à l’AMF de garantir une gestion des risques professionnels sur l’ensemble des SCPI présentes sur le marché.

Il existe différentes sortes de SCPI classées selon leurs types de gestion d’actifs ainsi que la nature de leurs investissements. On peut ainsi trouver :
 
● Les SCPI de rendement d’entreprises qui vont gérer un patrimoine composé hangars, bureaux, murs de magasins, grandes surfaces commerciales, locaux d’activité. Ces différents actifs immobiliers sont loués à des sociétés appelées utilisatrices.
● Les SCPI de plus-values qui vont certes réduire le montant des revenus réguliers afin de générer d’autres investissements dans l’idée de dégager un profit plus important lors de la revente des parts.
● Les SCPI fiscales vont gérer un patrimoine immobilier résidentiel afin de procurer des avantages fiscaux à destination des porteurs de parts. Ce type de SCPI réplique une loi ou un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel, la Loi Malraux, le déficit foncier.
 
Le choix de souscrire à l’une ou l’autre de ces SCPI dépend donc des objectifs patrimoniaux de l’investisseur.

Il existe deux moyens pour un particulier d’acheter des parts d’une SCPI :
 
● Le particulier peut directement acheter des parts de la SCPI. Celles-ci seront alors stockées sur un compte titre chez un dépositaire (non éligible au PEA – plan d’épargne en actions).
● Passer par une assurance vie qui se chargera d’acheter des parts de SCPI puis ensuite de redistribuer les revenus perçus. Cette solution est souvent la plus utilisée car la plus facile à mettre en place.
 
Ces deux formes d’investissements ne disposent pas du même régime fiscal. En effet investir directement va générer des revenus fonciers pour votre imposition. Tandis qu’un investissement par une assurance vie associera la SCPI en temps que revenu au sein même du contrat. Il n’y a pas de fiscalité dans ce scénario tant qu’aucun rachat partiel depuis l’assurance-vie n’est opéré.
 
Vous pouvez financer un achat de parts SCPI grâce à la mise en place d’un crédit pour bénéficier d’un effet de levier. Le principal intérêt de cette solution d’investissement étant de miser sur l’effet de levier créé par l’emprunt. Ainsi, vous bénéficierez d’un rendement plus important issu de la SCPI en comparaison d’un financement sans crédit. Car les intérêts d’emprunt sont considérés comme une charge qui limite la fiscalité des revenus fonciers. Les loyers perçus de la SCPI viendront partiellement couvrir la mensualité de crédit.

Un des principaux avantages souvent oubliés vient du fait que ce genre d’opération est facile à mettre en place. En effet l’achat des parts de SCPI se fait aisément à la différence d’un investissement immobilier classique où beaucoup de formalités sont nécessaires. La SCPI permet en plus de toucher un bénéfice immédiat sans avoir à se soucier des frais et obligations liés à la gestion du patrimoine. Ce sera la SCPI qui se chargera de la gestion des biens immobiliers en portefeuille pour le compte des porteurs de parts.
 
L’un des principaux attraits de cet investissement vient du fait qu’il va offrir une diversification de ses placements, chose qu’un particulier ne peut pas faire hormis en possédant une solide assise financière. Les actifs de la SCPI pourront donc supporter des fluctuations de marché plus aisément qu’un investissement classique en immobilier, celui ci étant plus sensible au risque de vacances locatives.