En 2017, les investissements en Europe ont augmenté de 7% et le Portugal a profité de cette tendance pour se classer parmi les pays les plus attractifs enregistrant un volume d'investissement total de 2,1 milliard s de transactions, soit une croissance de 61% par rapport à l'année précédente.Selon les données du Cabinet d’Etudes de l’Association des Professionnels et Entreprises d’Agents Immobiliers du Portugal (APEMIP), les investissements immobiliers au Portugal ont ainsi augmenté de 13,2 % en 2017. Un cinquième des habitations achetées l’année dernière au Portugal ont été acquises par des étrangers. Les Français sont les premiers acquéreurs étrangers (29%), suivis de près par les Brésiliens représentant déjà près de 19% des achats de maisons effectués par des étrangers au Portugal. A titre d’exemple, les ventes à des acheteurs étrangers ont représenté 19% du total des transactions de la franchise portugaise du réseau Century 21.

En comparaison avec 2016, elles ont progressé de 9% et plus de 50 % de ces transactions internationales ont été dominées par les Français, 16 % par les Brésiliens et 13,2 % pour les Chinois. Ils ont affiché un attrait particulier pour Lisbonne, Cascais, Porto, l’Algarve, Costa de Prata mais aussi Setúbal et l’Alentejo. Enfin, au niveau national, les biens immobiliers acquis sont principalement des F2 et F3 principalement à Lisbonne, à Porto mais aussi en Algarve. Cette tendance en hausse devrait d’ailleurs se confirmer en 2018. Lisbonne et Porto devraient encore bénéficier d'une attention accrue de la part des capitaux étrangers, en particulier dans le secteur des bureaux pour Lisbonne. Une large sélection de ces biens seront exposés au Salon du 18 au 20 mai prochain à Paris.

Sur les 56 800 transactions conclues au Portugal durant le premier trimestre de l’année, 23 % concernent des acheteurs étrangers. De ces 13 064 ventes, les Français sont largement en tête avec 3.330 transactions (25,5% des achats d’étrangers) contre 19% pour les Britanniques et 10% pour les Chinois. Parmi les principaux investisseurs au Portugal on compte aussi 9% de Brésiliens, 6% de Suisses et 4,5% de Belges. Le taux de croissance de l´économie portugaise prévu en 2016 est de 1,6%. Ces résultats s’inscrivent dans une tendance générale au beau fixe, le nombre global de transactions ayant augmenté de 27% en 2016 par rapport à la même période l’année précédente.

En même temps, le poids relatif des investisseurs étrangers a baissé au Portugal du fait du retour en force des acheteurs portugais. Les Français sont de plus en plus nombreux à investir dans la pierre en 2016. A titre de comparaison en 2015 sur les 107.302 transactions annuelles relevées par l’Institut Portugais de la Statistique, les Britanniques étaient de loin les premiers clients étrangers. La clientèle britannique représentait 23% des transactions étrangères contre 18% pour les Chinois et 16% pour les Français. Outre le climat, la sécurité et la qualité de vie, ce sont notamment les mesures fiscales votées au Portugal en janvier 2013 qui continuent d’attirer les acheteurs étrangers: ils bénéficient toujours d’une exonération d’impôt pendant 10 ans sur leurs revenus en provenance de l’étranger. Mais le Portugal a bien d’autres atouts à faire valoir !

Douceur de vivre unanimement célébrée, coût de la vie avantageux (inférieur à 35% à celui de la France), proximité géographique et culturelle qui rassure… la bien nommée « Floride de l’Europe » ne cesse d’attirer à elle une multitude d’investisseurs étrangers et d’amoureux du pays, déterminés à s’y faire une place au soleil ! Le tourisme est également en plein boom à Lisbonne, à Porto et dans le sud du pays (dans la région d’Algarve). Conscients du fait que les prix vont monter, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à s’intéresser au Portugal. Un régime fiscal favorable aux résidents non-habituels qui exonère ces nouveaux résidents d´impôts sur les revenus en provenance de l´étranger explique également cet intérêt. Si aujourd’hui la demande des acheteurs étrangers est forte et la demande nationale encore timide, cette dernière devrait revenir en force.

En effet, grâce à la BCE, les banques sont aujourd’hui en mesure de concéder des crédits hypothécaires aux acheteurs nationaux et internationaux. Actuellement, il est difficile de trouver des opportunités circonstancielles car les biens de qualité partent rapidement à un prix juste. Les biens aux prix dérisoires sont mal situés ou de mauvaises qualités que les vendeurs ou les banques n’arrivent pas à écouler. Pour le moment, le marché immobilier portugais offre encore des prix accessibles et un bon potentiel de valorisation car la demande de biens de qualité est bien supérieure à l´offre dans une ville comme Lisbonne et est en passe de le devenir dans l´Algarve. Il semble qu’il soit l’heure d’investir tant que les prix n’aient atteint leur valeur de marché.

A propos de l'auteur : Cécile Gonçalves est directrice de l’Agence Maison au Portugal.

Seulement deux semaines après, le paysage portugais se trouvait totalement modifié également, avec une victoire du parti de droite au pouvoir, mais le mouvement du Premier ministre M. Coelho étant mis en minorité à l’Assemblée, le mois d’octobre fut largement chahuté chez les lusitaniens. C’est finalement une coalition de partis de gauche (le parti socialiste, le bloc de gauche et le parti communiste) qui prit les commandes après le retrait du Premier ministre sortant. Quelques semaines plus tard, Mme Merkel devait faire face à la gronde de sa propre coalition, des menaces de « putsch » ayant même été évoquées. Heureusement, le dernier congrès de la CDU du 15 décembre dernier a vu la chancelière renforcer sa position et son autorité.

Au regard du dernier scrutin de l’année dans la zone, les élections générales espagnoles, on constate bien que l’année politique 2015 se finit comme elle avait commencé, marquée de nombreuses incertitudes et de chamboulements. Après des décennies de bipartisme, la péninsule ibérique doit bien se rendre à l’évidence, le vent du changement souffle au regard de la montée en force du nouveau parti centriste Ciudadanos et de gauche radicale Podemos. Le Parti Populaire de M. Rajoy sera incapable de gouverner avec les 123 sièges qu’il a obtenus, et une coalition avec les centristes sera insuffisante pour obtenir la majorité de 176 sièges à l’Assemblée. Par ailleurs, une alliance avec le parti socialiste espagnol (PSOE) apparaît aujourd’hui inconcevable tant l’antagonisme et les désaccords sont marqués entre ces deux pôles. D’autre part, le PSOE semble avoir retenu la leçon du parti socialiste grec PASOK qui s’allia à la droite (Nouvelle Démocratie) en 2011, initiative qui entraîna la migration de son électorat vers Syriza, à tel point que les socialistes n’obtinrent que 4,6 % des voix aux élections helléniques de janvier dernier.

Alors, partant de ce constat, vers où l’Espagne se dirige-t-elle ? Il serait tentant de voir la ressemblance entre les scrutins espagnol et portugais, or, c’est une coalition de gauche qui remporta la mise in fine en octobre chez ces derniers. Il est toutefois peu probable de voir ce scénario se reproduire à Madrid où, à cause de la montée en puissance des centristes, les partis de gauche ne réuniraient pas assez de sièges ou seraient tentés de former une très large et instable coalition, d’autant que Podemos et le PSOE s’opposent sur de très nombreux points, notamment celui d’un référendum d’autodétermination en Catalogne. L’Espagne semble donc ingouvernable en l’état. M. Rajoy, malgré ses ambitions de formation d’une coalition risque de se heurter aux refus de ses opposants, et parait incapable d’obtenir le vote de confiance dont il aurait besoin pour gouverner.

Dans ces conditions, un second vote de confiance aura lieu, sans que l’on y voie une issue plus favorable. Bien entendu, les débats et pourparlers seront longs et exhaustifs, M. Rajoy aura besoin de quelques semaines pour essayer de rallier d’autres partis. D’ailleurs, en 2008, 33 jours avaient été nécessaires à M. Zapatero pour obtenir son vote de confiance. Mais l’heure tourne et le temps sera vraisemblablement trop court pour le Premier ministre sortant car, si au bout de deux mois (à compter de début janvier) le vote de confiance n’est pas obtenu, le Roi dissoudra l’Assemblée et convoquera de nouvelles élections. Il faut donc s’attendre à de nouvelles élections législatives dès le printemps prochain en Espagne, en mars ou avril a priori, un scrutin dont on ne peut pour l’heure imaginer l’issue. Dans ce contexte, les marchés actions pourraient continuer de se replier en Espagne, et le taux 10 ans se tendre encore, malgré le fort écartement déjà constaté depuis début décembre. Sur le court terme, seule une coalition inattendue pourrait endiguer ces mouvements, qu’il s’agisse d’un gouvernement d’Union nationale ou d’une alliance des partis de gauche. L’année 2016 débutera donc comme la précédente, et ce ne sera qu’une première étape puisque l’ éventuel scrutin espagnol du printemps précédera le référendum au Royaume-Uni qui devrait se tenir l’été prochain, si les négociations entre M. Cameron et l’Union Européenne s’avéraient satisfaisantes au prochain sommet de février 2016. Mais à chaque jour suffit sa peine, surtout pour les marchés…

A propos de l'auteur : Thomas Page-Lecuyer est stratégiste chez CPR Asset Management.

Le taux de croissance de l´économie portugaise prévu en 2014 est de 0,9%, en ligne avec celui de la zone Euro selon le bulletin économique d’octobre de la banque du Portugal. On assiste notamment à une reprise de l´activité économique et de la consommation des familles au deuxième semestre. La croissance prévue par le gouvernement pour 2015 est de 1,5%. Au même moment, Le Portugal prévoit un déficit public de 2,7% pour 2015. Le taux de chômage, certes toujours très élevé, est passé de 17,4% il y a deux ans à 13,4% en Octobre selon Eurostat. Tous ces signes de sortie de crise ainsi que les réformes structurelles accomplies au niveau du marché du travail, de la fonction publique et de la sécurité sociale augurent un futur plus souriant pour le Portugal. Le tourisme est en plein boom à Lisbonne, à Porto et dans le sud du pays (dans la région d’Algarve). Selon la Banque du Portugal, les recettes du premier trimestre sont supérieures de 10,4% à celles de l´année antérieure.

Le pays a beaucoup d´attraits : un climat agréable, la mer, un coût de la vie inférieur de 35% au coût de la vie français, une culture très proche, un grand patrimoine historique, la stabilité de la zone euro, un peuple très accueillant. Conscients du fait que les prix vont monter, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à s’intéresser au Portugal. Un régime fiscal favorable aux résidents non-habituels qui exonère ces nouveaux résidents d´impôts sur les revenus en provenance de l´étranger explique également cet intérêt. Si aujourd’hui la demande des acheteurs étrangers est forte et la demande nationale encore timide, cette dernière devrait revenir en force. En effet, grâce à la Banque Centrale Européenne les banques sont aujourd’hui en mesure de concéder des crédits hypothécaires aux acheteurs nationaux et internationaux. Actuellement, il est difficile de trouver des opportunités circonstancielles car les biens de qualité partent rapidement à un prix juste. Les biens aux prix dérisoires sont des biens mal situés ou de mauvaise qualité que les vendeurs ou les banques n’arrivent pas à écouler.

Les professionnels sont unanimes : après avoir touché le fond début 2013, le marché reprend son souffle. Les signes de récupération sont là avec l’augmentation du prix de vente et le raccourcissement des délais. Deux régions se détachent de cette tendance : L’Algarve et Lisbonne. L’Algarve au sud du Portugal, région de bord de mer par excellence, est la destination phare pour les retraités, les prix ont d’ailleurs augmenté de 8% en 1 an. Lisbonne est un marché plus dynamique qui s’est valorisé de 10 à 20% en 1 an en se fixant à un prix moyen de 2.370 €/m² (valeur fortement conditionnée par le prix des biens assez dégradés dans l´ancien). Néanmoins, les prix sont encore à un niveau historiquement bas car le Portugal n’a jamais connu de bulle immobilière, contrairement au voisin espagnol. Les prix sont restés stables en termes réels entre 1997 et 2007, les années du boom en France.

À cause de la récession et de la crise bancaire qui s´est traduite par un tarissement du crédit, entre 2008 et 2013 les prix sont descendus de 5 à 10% à Lisbonne dans les meilleurs quartiers intra-muros, et de 20 à 30% au niveau national. 20% des biens immobiliers au Portugal sont vendus à des étrangers. La demande étrangère est de plus en plus soutenue (les plus gros acheteurs sont les Anglais, puis les Chinois et les Français…) les stocks se sont réduits, c´est maintenant que les prix vont commencer à monter fortement. Les acheteurs français se bousculent au portillon pour profiter des opportunités, ils achètent des biens neufs chaque jour, les fonds et les investisseurs marquent le marché également de leur présence. Pour le moment, le marché immobilier portugais offre encore des prix accessibles et un bon potentiel de valorisation car la demande de biens de qualité est bien supérieure à l´offre dans une ville comme Lisbonne et est en passe de le devenir dans l´Algarve. Il est l’heure d’investir alors que les prix n’ont pas encore atteint leur valeur de marché. Où trouve-t-on actuellement en Europe, ou dans sa périphérie, un pays stable avec un secteur immobilier au fort potentiel et à un rapport qualité/coût de la vie pareil ?

A propos de l'auteur : Pascal Gonçalves est président du groupe Libertas et de l’Agence Maison au Portugal.

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