Le démembrement de la pleine propriété divise le bien en deux parties qui sont la nue propriété et l’usufruit. L’investisseur pourra devenir propriétaire des murs de ce bien. Il ne percevra aucuns revenus locatifs durant la période du démembrement qui est de 15 ans minimum. L’usufruitier aura la pleine jouissance du bien c’est-à-dire la possibilité de l’habiter ou de louer pendant la durée de démembrement afin de percevoir des revenus locatifs.

Arrivé au terme du démembrement, l’investisseur pourra devenir propriétaire de l’intégralité du bien immobilier et il détiendra la pleine propriété du bien. Cependant, acheter un bien immobilier à usage locatif devient contraignant pour les contribuables investisseurs. Le fait d’investir dans un programme nue-propriété est un bon moyen d’investir en nue propriété et d’optimiser votre patrimoine.

Investir dans un programme nue-propriété s’adresse à tous les contribuables investisseurs désireux de bénéficier d’un complément de revenus. Ils se constitueront une épargne en procédant à l’achat de l’appartement décoté grâce au démembrement et pourront récupérer cet investissement 15 ans après la fin du démembrement. Le programme nue-propriété peut être une bonne solution pour préparer une future retraire. Ce programme permet l’acquisition d’un bien à prix réduit. Si l’acquisition est bien anticipé, au moment de la retraire cette investissement pourra servir de résidence principale, secondaire ou à collecter des revenus complémentaire.

En cas de revente, l’investisseur optimisera son patrimoine grâce à la décote obtenue au moment de l’acquisition de la nue-propriété et sera exonéré sur les plus-values. L’investissement dans un programme nue-propriété pour être motivé par dispense des soucis de gestions locatives qu’impose un investissement locatif classique. Le nu-propriétaire ne sera pas imposable au regard de l’IR car ils ne génèrent aucune ressource locative. Le bien acquis en nue-propriété ne sera ajouté à l’assiette fiscale de l’ISF. Si le programme de nue-propriété est financé à crédit, les intérêts d’emprunt pourront être déduits sur des revenus fonciers annexes.

Pour avoir un bon rendement afin d’optimiser son patrimoine, l’investisseur doit prendre en compte la valeur refuge de ce bien sur le marché locative actuel ainsi qu’au terme du démembrement. Le prix d’acquisition du bien doit être un produit à taux de rendement important en cas de revente pour l’investisseur en nue propriété.

N’ayant pas les moyens de financer la pleine propriété, le bailleur social s’assurera d’acheter l’usufruit temporaire sur un secteur géographique très demandé et haute gamme pour percevoir des revenus locatifs. La crédibilité du bailleur social permet de conforter la prise de décision de l’investisseur qui souhaite acquérir un bien en programme nue-propriété.

L’investisseur en nue propriété devra prendre en compte l’emplacement du bien en nue propriété. Ce critère est l’un des premiers à retenir pour faire fructifier son patrimoine et s’assurer d’un bon investissement immobilier à long terme. Vérifier l’état du quartier, son image ou la proximité des transports en commun sont des facteurs important au moment du choix du bien. Cela permettra à l’investisseur de dégager des plus-values au cas de revente.

Le démembrement de la pleine propriété nécessite de faire appel à des professionnels spécialiser dans ce type de produit immobilier. L’investisseur en programme nue-propriété doit s’assurer en cas de construction neuf que le promoteur ne fasse pas faillite. Le professionnel en immobilier doit veiller à ce que la qualité de l’usufruitier soit correcte pour assumer les frais et les charges locatifs. Un conseiller en gestion de patrimoine saura vous aidez à faire le bon choix en termes d’investissement immobilier et vous apportera toutes les solutions nécessaires pour vous constituer un patrimoine immobilier solide et durable.

Comme précédemment, l’acquisition doit être réalisée dans l’immobilier neuf ou assimilé. Mais désormais, les acheteurs ont le choix dans la durée de l’engagement. Avec le dispositif Duflot, les investisseurs devaient s’engager pendant une période de neuf ans pour une réduction d’impôt équivalente à 18 % du montant de l’acquisition, dans la limite d’un investissement de 300 000 euros. Désormais, l’acquéreur peut s’engager sur six ou neuf ans et peut, dans les deux cas, renouveler son engagement par périodes de trois ans pour une durée maximum de douze ans. La réduction d’impôt s’élève à 12 % du montant de l’acquisition par an pour un engagement de location de six ans, de 18 % pour neuf ans et de 21 % pour douze ans. Passé neuf ans de location, la réduction d’impôt n’est plus que de 3 %, soit l’équivalent de 1 % par an.

C’est l’une des grandes nouveautés : l’avantage fiscal est désormais le même que l’on investisse « en direct » ou via une société civile de placement immobilier (SCPI). Le gouvernement aura finalement tenue sa promesse faite début août. Pour les investissements réalisés à partir du 1er septembre 2014 via une SCPI, la réduction d’impôt est désormais calculée sur la base de 100 % du montant investi, contre 95 % précédemment avec la loi Duflot.

Comme pour la loi Duflot, les investissements dans l’immobilier en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) font parti du dispositif. Mais si le délai de trente mois est toujours valable dans le cadre du dispositif Pinel, la date enclenchant le compte à rebours est modifiée : il s’agit désormais du jour de la signature de l’acte authentique d’achat et non celui de la déclaration d’ouverture de chantier. Une modification à bien prendre en compte avant de s’engager puisqu’elle ne favorise pas ce type d’investissement.

C’est la seule mesure de la loi Pinel qui s’applique aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015. Cet avantage n’est pas limité par la durée des études, comme cela a été évoqué lors de la discussion au Parlement, il faut néanmoins que votre locataire respecte les conditions de ressources et de loyer du dispositif et qu’il n’appartienne pas au même foyer fiscal que l’investisseur.

Pour en savoir plus sur la loi Pinel, rendez-vous sur ce site qui compte de nombreuses informations.

La réduction d’impôt varie selon la durée locative du logement.

- Si l’investisseur choisit de mettre son logement loi Pinel en location durant six ans, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 12 % ;
- Pour une location de neuf ans, l’économie sera de 18 % ;
- Pour une location maximum de douze ans, l’économie sera de 21 %.

Dans le cas d’une durée locative minimale de 6 ans et après accord des deux parties, la durée peut être prolongée de 3 ou 6 ans. La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat du logement, plafonné à 300 000 euros, et peut atteindre 63 000 euros.

Le territoire français est composé de quatre zones éligibles à la loi Pinel . Votre futur logement doit se situer dans une de ces quatre zones.

- La zone A Bis Paris intra muros et 68 communes de sa périphérie proche,
- La zone A la première couronne de Paris jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, le Genevois français, le pourtour Méditerranéen,
- La zone B1 aux villes de plus de 250 000 habitants, la grande couronne francilienne, le reste de la Côte d’Azur, des communes chères, les îles d’Outre-Mer et la Corse,
- La zone B2 des communes éligibles à la loi Pinel après un arrêté préfectoral.

De nombreuses agglomérations ont été reclassées depuis le 1er octobre 2014.

La loi Pinel fixe deux plafonds distincts. Ils doivent être respectés par les propriétaires et par les locataires pour être éligible à la loi Pinel.

- Les plafonds des ressources des locataires : pour pouvoir louer un logement loi Pinel, le foyer fiscal locataire doit percevoir des revenus inférieurs ou égaux à ceux de ces plafonds. Ils varient selon la zone géographique du logement et en fonction de la taille du foyer fiscal.

- Les plafonds des loyers : pour faciliter l’accès à la location, les loyers sont plafonnés et inférieurs d’environ 10 % à 15 % à ceux du marché. Les propriétaires de logement loi Pinel ne peuvent demander à leur locataire des loyers supérieurs à ceux des plafonds. Les plafonds de loyers varient selon la zone géographique du logement.

Pour bénéficier de la loi Pinel, l’investisseur doit investir avant le 31 décembre 2016 dans un programme loi Pinel. Les programmes immobiliers loi Pinel sont nombreux et variés. Les investisseurs choisissent ainsi le lieu de leur futur logement, l’emplacement de leur bien (RDC, 1er étage,…), la surface de celui-ci. Ces données doivent être au plus proche de la demande en logement locatif du secteur. D’ailleurs, il convient de choisir une zone où la demande en logement locatif est supérieure à l’offre. L’investisseur assure ainsi la bonne location de son logement. Le programme loi Pinel doit être éligible loi Pinel. Cela signifie qu’il doit être construit aux normes BBC et RT 2012 ; être situé dans une des quatre zones loi Pinel ; l’appartement doit être loué dans les douze mois qui suivent sa livraison.

L'investisseur désireux de profiter de la Loi Pinel peut effectuer seul l'opération. Mais il est recommandé de se faire accompagner par un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant (CGPI). Cela ne coute pas plus cher car dans tous les cas le constructeur prévoit une marge. En passant par un gestionnaire de patrimoine, cette marge sera partagée. Mais en plus, grâce à un important volume de ventes immobilières dans le neuf, le conseiller en gestion de patrimoine négociera et obtiendra un geste commercial significatif de la part du promoteur du programme Loi Pinel qui vous intéresse.

La convention fiscale franco-américaine permet aux investisseurs français d'éviter la double imposition grâce à un mécanisme de crédit d'impôts obtenu en France. Ils bénéficient par ailleurs d’une exonération des prélèvements sociaux en France car la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d’application de la convention fiscale et ne s’appliquent donc pas à des revenus de source étrangère.

Conséquence : pour deux investissements à variables identiques - l'un en France et l'autre aux Etats-Unis - d'un montant de 120.000 $ (95.238 €), avec un loyer mensuel brut de 1.195 $ (948 €), le contribuable français aura un taux d'imposition global de 15,4 %  aux Etats-Unis, contre 56,50 % en France. Ce qui implique une rentabilité nette après impôts presque double aux Etats-Unis. Le traitement fiscal des revenus de sources étrangères ouvre donc de nouvelles opportunités aux investisseurs français à la recherche de produits sécurisés et à fort rendement ! 

(Simulation proposée à titre d'exemple avec comme taux de change : 1€ = 1,26$)
 
1- Revenus fonciers générés et résultat imposable
 

	Bien situé aux       Etats-Unis	Bien situé en France
Loyer annuel brut	11 381 €	11 381 €
Charges locatives annuelles	-3 083 €	- 3 083 €
LOYER ANNUEL NET	8 298 €	8 298 €
Rentabilité nette	8,62 %	8,62 %
Amortissement (sur 27,5 ans)	- 2 771 €	-
Exemption (abattement $3900 / an)	- 3 095 €	-
RESULTAT IMPOSABLE	2 433  €	8 298 €

 
Explications :
 
USA : Amortissement linéaire du bâti sur 27,5 ans et "Personal Exemption" correspondant à un abattement fiscal qui s'élève en 2014 à $3900.
France : Le propriétaire ne bénéficie pas d'amortissement ou d'abattement sur ses loyers nets. De ce fait, le revenu imposable reste égal au revenu net.
 
2- Imposition dans le pays où se trouve le bien :
 

	Bien situé aux Etats-Unis	Bien situé en France
Tranche d'imposition marginale	10 %	41 %
Impôt sur le revenu	- 243 €	- 3 402 €
CSG-CRDS (15,5%)	-	- 1 286 €
Total Impôts du pays du bien	- 243 €	- 4 689 €

 
Explication :
 
USA : Imposition à l'IR sur la tranche marginale à 10% (jusqu'à $9 075).
France : Imposition à l'IR sur la tranche marginale à 41% et CSG / CRDS à 15,5%.
 
3- Imposition supplémentaire en France pour un bien situé aux Etats-Unis
 

	Bien situé aux Etats-Unis
Loyer net de charge	8 298 €
Impôt supplémentaire en France	- 1 035 €

 
Explication :
 
France : 8 298 € de revenus supplémentaires sur une base imposable de 100 000 euros en France augmenteront le taux effectif d'imposition de 27,50% à 28,53% et génèreront donc un surplus d'impôts de 1 035 €.

Un investisseur devra donc déclarer ses revenus fonciers de source américaine en trois temps :
 
1/ Aux Etats-Unis, où il sera imposé selon les tranches marginales de l’impôt sur le revenu. Pour un revenu imposable inférieur à $9 075, l’imposition sera de 10%.
2/ En France où il conviendra de déclarer ses revenus fonciers selon les règles fiscales françaises afin de déterminer le taux effectif d’imposition mondial.
3/ Un crédit d’impôt sera alors octroyé à l’investisseur sur la partie des revenus américains. Ce crédit d’impôt est « égal à l’impôt français », conformément à l’article 24 de la convention fiscale franco-américaine. Et les prélèvements sociaux ne sont donc pas appliqués à ces revenus étrangers.
 
L’impact fiscal sur les revenus fonciers de source étrangère est donc presque nul. Seul un supplément d’impôt sera dû en France puisque ces revenus viendront gonfler le taux effectif d’imposition moyen.
 

	Bien situé aux Etats-Unis	Bien situé en France
Loyers annuels nets	8 298  €	8 298  €
Impôts payés aux Etats-Unis	- 243 €
Impôts payés en France	- 1 035 €	- 4 689 €
TOTAL IMPOTS PAYÉS	- 1 278 €	- 4 689 €
TAUX D'IMPOSITION GLOBAL	15,40%	56,50%
Loyer net après impôts	7 021  €	3 610  €
RENDEMENT NET APRES IMPOTS	7,29 %	3,75 %

 
Un investissement générant la même rentabilité sera presque 2 fois plus rentable après impôts aux Etats-Unis qu’en France. Le phénomène s’amplifie d’autant plus qu’un placement immobilier en France avec un taux de rendement supérieur à 8 % est aujourd’hui extrêmement rare.

A propos de l'auteur : Victor Pagès est dirigeant-fondateur de My US Investment, société de conseil spécialisé dans l'investissement immobilier aux États-Unis.

L’histoire est simple. Faute de place dans les grandes villes, les promoteurs construisent leurs ensembles immobiliers sur des terrains avoisinant. Certes, les coûts y sont plus bas. Mais la demande locative est casi nulle. Pour brouiller les cartes, les promoteurs jouent sur le “on s’occupe de tout”, très vendeur dans une époque où personne n’a plus le temps de rien. Etayé par des simulations de rendement alléchantes, le projet séduit et se vend. Le réveil est douloureux lorsque l’acheteur se retrouve avec un bien non liquide, surpayé, sans locataire et avec des charges supplémentaires. Et le couperet tombe lorsque le nouveau propriétaire, faute de locataire dans l’année qui suit la fin des travaux, ne bénéficie pas de la réduction d’impôt.

Ne jetons pas le bébé avec l’eau du bain, certains investissements profitent de la défiscalisation Duflot et sont réellement rentables. Pour cela, les contribuables doivent être vigilants sur différents points. Le marché et la demande locative sont les piliers d’un investissement réussi dans la pierre. S’assurer que le marché n’est pas saturé ni encombré de programmes concurrents est primordial.

De même pour le type de bien sur lequel miser : l’acheteur doit s’assurer que la demande locative est réelle et prendre en compte les besoins des potentiels locataires pour orienter son choix. Autre point clés, la négociation du prêt. Les opérations packagées avec un prêt in fine couplé à un contrat d’assurance-vie sont dangereuses.

S’adresser à son propre banquier, dont le regard sur l’analyse sera plus juste et adapté, est garant d’une véritable étude de faisabilité et de rentabilité. Ces éléments à mesurer n’amoindrissent pas l’importance de la localité du bien (qui doit obligatoirement être situé dans une zone Duflot) et de son prix de vente.