LMNP : une fiscalité avantageuse pour les investisseurs

Intéressé par un investissement immobilier en tant que LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Avant de vous lancer, il est important de bien vous renseigner. L’avantage fiscal du LMNP est un sujet complexe qui dépend de nombreux facteurs, tels que le statut fiscal de l'investisseur, les revenus générés par le bien loué et la durée de la location. Nous vous expliquons dans cet article les différents régimes fiscales qui peuvent s’appliquer et comment choisir celui qui vous correspond le mieux.
 

Avant de rentrer dans le vif du sujet, commençons par revenir sur le principe du LMNP.  Qu'est-ce qu'un LMNP ? Un LMNP est une personne physique qui loue des biens immobiliers meublés de manière non professionnelle. Cela signifie que la location est considérée comme un revenu complémentaire, et non comme une activité principale. Pour pouvoir bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il faut respecter certains seuils de revenus :
 

• Le revenu global provenant de la location meublée ne doit pas excéder 23 000 euros pour une personne seule et 46 000 euros pour un couple marié ou pacsé.
• Le revenu brut global ne doit pas excéder 70 000 euros pour une personne seule et 140 000 euros pour un couple marié ou pacsé.

 
 

Les revenus tirés d’une activité LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Néanmoins, les revenus générés par cette activité peuvent être déclarés via deux régimes fiscaux.

Le premier est le régime micro-BIC : dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % en cas de classement meublé de tourisme. Par comparaison, en location vide, l'abattement est seulement de 30 %.

Le second est le régime réel simplifié : ce dernier est bien souvent plus intéressant. En effet, il vous permet d’amortir la valeur du bien, du mobilier et des travaux, et de déduire toutes les dépenses liées à l'activité (charges de copropriété, frais d'acquisition, honoraires d'agence, intérêts d'emprunt, etc). En revanche, il est plus contraignant. En effet, vous devez garder tous les justificatifs et déclarez toutes ces dépenses de la bonne façon. C’est pour cela qu’il est souvent intéressant de faire appel à un expert-comptable pour s’occuper de ces démarchés. En ayant recours à un expert comptable lmnp, vous gagnerez beaucoup de temps et vous serez sûr que vos déclarations sont bien en règle. Envie d'en savoir plus ? Consultez le site cristalis.com

 À savoir : en cas de déclaration au régime Réel Simplifié, si vous avez créé un déficit, il se reportera pendant 10 ans sur vos futurs bénéfices tirés de votre activité LMNP. Les amortissements excédentaires quant à eux seront reportables d'année en année, de façon illimitée. Ainsi, vous pouvez ne pas payer d'impôt sur vos revenus de location LMNP pendant une dizaine d'années !

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels à l’occasion de la cession des logements meublés sont soumises au régime des plus-values des particuliers. La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d’acquisition. Pour déterminer la plus-value imposable, il convient d’appliquer à la plus-value brute des abattements par année de détention.

Une fois que vous avez déterminé votre plus-value imposable, sachez qu’elle est taxée à 19 %. Si l’on prend en compte l’ensemble des abattements annuels, vous serez exonéré d’impôt au bout de 22 ans de détention. Attention, la plus-value imposable est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Il existe également une exonération liée au temps de détention mais dans ce cas celui-ci est de 30 ans.