Le choix d’investissement immobilier en nue-propriété

2 Mars 2015
Antoine Balduino
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Pour bénéficier des droits d’un programme nu-propriétaire, l’investisseur doit procéder au démembrement de la pleine propriété en décidant d’acquérir uniquement la nue propriété de cet investissement immobilier.

Le principe

Le démembrement de la pleine propriété divise le bien en deux parties qui sont la nue propriété et l’usufruit. L’investisseur pourra devenir propriétaire des murs de ce bien. Il ne percevra aucuns revenus locatifs durant la période du démembrement qui est de 15 ans minimum. L’usufruitier aura la pleine jouissance du bien c’est-à-dire la possibilité de l’habiter ou de louer pendant la durée de démembrement afin de percevoir des revenus locatifs.

Arrivé au terme du démembrement, l’investisseur pourra devenir propriétaire de l’intégralité du bien immobilier et il détiendra la pleine propriété du bien. Cependant, acheter un bien immobilier à usage locatif devient contraignant pour les contribuables investisseurs. Le fait d’investir dans un programme nue-propriété est un bon moyen d’investir en nue propriété et d’optimiser votre patrimoine.

L’achat en nue propriété pour quel type d’investisseur ?

Investir dans un programme nue-propriété s’adresse à tous les contribuables investisseurs désireux de bénéficier d’un complément de revenus. Ils se constitueront une épargne en procédant à l’achat de l’appartement décoté grâce au démembrement et pourront récupérer cet investissement 15 ans après la fin du démembrement. Le programme nue-propriété peut être une bonne solution pour préparer une future retraire. Ce programme permet l’acquisition d’un bien à prix réduit. Si l’acquisition est bien anticipé, au moment de la retraire cette investissement pourra servir de résidence principale, secondaire ou à collecter des revenus complémentaire.

En cas de revente, l’investisseur optimisera son patrimoine grâce à la décote obtenue au moment de l’acquisition de la nue-propriété et sera exonéré sur les plus-values. L’investissement dans un programme nue-propriété pour être motivé par dispense des soucis de gestions locatives qu’impose un investissement locatif classique. Le nu-propriétaire ne sera pas imposable au regard de l’IR car ils ne génèrent aucune ressource locative. Le bien acquis en nue-propriété ne sera ajouté à l’assiette fiscale de l’ISF. Si le programme de nue-propriété est financé à crédit, les intérêts d’emprunt pourront être déduits sur des revenus fonciers annexes.

L’optimisation du patrimoine par le type d’investissement en nue propriété

Pour avoir un bon rendement afin d’optimiser son patrimoine, l’investisseur doit prendre en compte la valeur refuge de ce bien sur le marché locative actuel ainsi qu’au terme du démembrement. Le prix d’acquisition du bien doit être un produit à taux de rendement important en cas de revente pour l’investisseur en nue propriété.

N’ayant pas les moyens de financer la pleine propriété, le bailleur social s’assurera d’acheter l’usufruit temporaire sur un secteur géographique très demandé et haute gamme pour percevoir des revenus locatifs. La crédibilité du bailleur social permet de conforter la prise de décision de l’investisseur qui souhaite acquérir un bien en programme nue-propriété.

Le choix de l’emplacement du bien en programme nue-propriété

L’investisseur en nue propriété devra prendre en compte l’emplacement du bien en nue propriété. Ce critère est l’un des premiers à retenir pour faire fructifier son patrimoine et s’assurer d’un bon investissement immobilier à long terme. Vérifier l’état du quartier, son image ou la proximité des transports en commun sont des facteurs important au moment du choix du bien. Cela permettra à l’investisseur de dégager des plus-values au cas de revente.

Les précautions à prendre en compte en démembrement de pleine propriété

Le démembrement de la pleine propriété nécessite de faire appel à des professionnels spécialiser dans ce type de produit immobilier. L’investisseur en programme nue-propriété doit s’assurer en cas de construction neuf que le promoteur ne fasse pas faillite. Le professionnel en immobilier doit veiller à ce que la qualité de l’usufruitier soit correcte pour assumer les frais et les charges locatifs. Un conseiller en gestion de patrimoine saura vous aidez à faire le bon choix en termes d’investissement immobilier et vous apportera toutes les solutions nécessaires pour vous constituer un patrimoine immobilier solide et durable.


Antoine Balduino

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