Défiscalisation immobilière : les pièges à éviter

14 Mai 2014
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A première vue avantageux, un investissement immobilier assorti d’une réduction d’impôt peut vite tourner au fiasco. Bon nombre d’acheteurs ne voit pas plus loin que la carotte fiscale, et la vapeur s’inverse quand l’heure de l’analyse de la rentabilité est venue.



Depuis plusieurs années, la tendance est au dispositif de défiscalisation en faveur de l’immobilier locatif neuf. Robien, Borloo, Scellier et aujourd’hui Duflot sont autant de lois d’incitation immobilières, appuyées sur des avantages fiscaux. En réduisant les impôts de 18% du montant du bien pendant neuf ans, l’actuelle loi Duflot aveuglent les contribuables parfois victimes de montages économiquement non viables. Lorsqu’une opération de défiscalisation tourne mal, les investisseurs voient rouge et le prix à payer est lourd.

La question de la location est primordiale

L’histoire est simple. Faute de place dans les grandes villes, les promoteurs construisent leurs ensembles immobiliers sur des terrains avoisinant. Certes, les coûts y sont plus bas. Mais la demande locative est casi nulle. Pour brouiller les cartes, les promoteurs jouent sur le “on s’occupe de tout”, très vendeur dans une époque où personne n’a plus le temps de rien. Etayé par des simulations de rendement alléchantes, le projet séduit et se vend. Le réveil est douloureux lorsque l’acheteur se retrouve avec un bien non liquide, surpayé, sans locataire et avec des charges supplémentaires. Et le couperet tombe lorsque le nouveau propriétaire, faute de locataire dans l’année qui suit la fin des travaux, ne bénéficie pas de la réduction d’impôt.

Ne jetons pas le bébé avec l’eau du bain, certains investissements profitent de la défiscalisation Duflot et sont réellement rentables. Pour cela, les contribuables doivent être vigilants sur différents points. Le marché et la demande locative sont les piliers d’un investissement réussi dans la pierre. S’assurer que le marché n’est pas saturé ni encombré de programmes concurrents est primordial.

Penser à bien négocier son prêt

De même pour le type de bien sur lequel miser : l’acheteur doit s’assurer que la demande locative est réelle et prendre en compte les besoins des potentiels locataires pour orienter son choix. Autre point clés, la négociation du prêt. Les opérations packagées avec un prêt in fine couplé à un contrat d’assurance-vie sont dangereuses.

S’adresser à son propre banquier, dont le regard sur l’analyse sera plus juste et adapté, est garant d’une véritable étude de faisabilité et de rentabilité. Ces éléments à mesurer n’amoindrissent pas l’importance de la localité du bien (qui doit obligatoirement être situé dans une zone Duflot) et de son prix de vente.



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