​Comment choisir la bonne SCPI ?

5 Février 2015
Antoine Balduino
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Une Société Civile de Placement immobilier (SCPI) désigne une société dont l’objet social correspond à l’achat ainsi qu’à la gestion d’un patrimoine immobilier dans l’intérêt de ses associés, également appelés porteurs de parts.

Définition

Les SCPI ont à leur disposition diverses méthodes afin de faire fructifier leurs investissements immobiliers. Elles peuvent par exemple agrandir la surface utilisable, remettre les locaux à neuf ou bien les améliorer. Ces investissements serviront à développer les recettes perçues et augmenteront le rendement de la SCPI.
 
Les SCPI sont des organismes réglementés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et sont donc soumis à un ensemble de lois les obligeant à tenir un degré élevé de transparence. Ceci permettant à l’AMF de garantir une gestion des risques professionnels sur l’ensemble des SCPI présentes sur le marché.

Les différents types de SCPI

Il existe différentes sortes de SCPI classées selon leurs types de gestion d’actifs ainsi que la nature de leurs investissements. On peut ainsi trouver :
 
● Les SCPI de rendement d’entreprises qui vont gérer un patrimoine composé hangars, bureaux, murs de magasins, grandes surfaces commerciales, locaux d’activité. Ces différents actifs immobiliers sont loués à des sociétés appelées utilisatrices.
● Les SCPI de plus-values qui vont certes réduire le montant des revenus réguliers afin de générer d’autres investissements dans l’idée de dégager un profit plus important lors de la revente des parts.
● Les SCPI fiscales vont gérer un patrimoine immobilier résidentiel afin de procurer des avantages fiscaux à destination des porteurs de parts. Ce type de SCPI réplique une loi ou un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel, la Loi Malraux, le déficit foncier.
 
Le choix de souscrire à l’une ou l’autre de ces SCPI dépend donc des objectifs patrimoniaux de l’investisseur.

Les méthodes d’investissements

Il existe deux moyens pour un particulier d’acheter des parts d’une SCPI :
 
● Le particulier peut directement acheter des parts de la SCPI. Celles-ci seront alors stockées sur un compte titre chez un dépositaire (non éligible au PEA – plan d’épargne en actions).
● Passer par une assurance vie qui se chargera d’acheter des parts de SCPI puis ensuite de redistribuer les revenus perçus. Cette solution est souvent la plus utilisée car la plus facile à mettre en place.
 
Ces deux formes d’investissements ne disposent pas du même régime fiscal. En effet investir directement va générer des revenus fonciers pour votre imposition. Tandis qu’un investissement par une assurance vie associera la SCPI en temps que revenu au sein même du contrat. Il n’y a pas de fiscalité dans ce scénario tant qu’aucun rachat partiel depuis l’assurance-vie n’est opéré.
 
Vous pouvez financer un achat de parts SCPI grâce à la mise en place d’un crédit pour bénéficier d’un effet de levier. Le principal intérêt de cette solution d’investissement étant de miser sur l’effet de levier créé par l’emprunt. Ainsi, vous bénéficierez d’un rendement plus important issu de la SCPI en comparaison d’un financement sans crédit. Car les intérêts d’emprunt sont considérés comme une charge qui limite la fiscalité des revenus fonciers. Les loyers perçus de la SCPI viendront partiellement couvrir la mensualité de crédit.

Les avantages d’un investissement en SCPI

Un des principaux avantages souvent oubliés vient du fait que ce genre d’opération est facile à mettre en place. En effet l’achat des parts de SCPI se fait aisément à la différence d’un investissement immobilier classique où beaucoup de formalités sont nécessaires. La SCPI permet en plus de toucher un bénéfice immédiat sans avoir à se soucier des frais et obligations liés à la gestion du patrimoine. Ce sera la SCPI qui se chargera de la gestion des biens immobiliers en portefeuille pour le compte des porteurs de parts.
 
L’un des principaux attraits de cet investissement vient du fait qu’il va offrir une diversification de ses placements, chose qu’un particulier ne peut pas faire hormis en possédant une solide assise financière. Les actifs de la SCPI pourront donc supporter des fluctuations de marché plus aisément qu’un investissement classique en immobilier, celui ci étant plus sensible au risque de vacances locatives.


Antoine Balduino

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